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¿Qué es una hipoteca titulizada?

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Titulización de la hipoteca

Ante la gran cantidad de entradas que se han escrito al respecto sobre el derecho hipotecario en los últimos años, y en concreto desde la consolidada Sentencia del Tribunal Supremo del año 2013, muchos son quienes han centrado su atención al respecto de las famosas cláusulas suelo, pero hoy, queremos hacer una pequeña introducción al respecto de las hipotecas titulizadas.

La crisis financiera ha tenido como rasgos característicos la sobreexposición al mercado inmobiliario y la consecuente dispersión de activos tóxicos bancarios en el conjunto de la economía. Así se explica o relaciona la primera respecto de la segunda, puesto que la financiación hipotecaria se ha visto dada a posibilidad gracias a la titulización.

 

¿Qué es la titulización?

La titulización en sentido estricto comporta la conversión de activos poco líquidos en instrumentos para obtener financiación, eliminando así el riesgo de los balances. Veámoslo con un ejemplo muy sencillo:

La entidad bancaria A concede una hipoteca al Sr. X por un valor de 1.000 donde se pacta la devolución de la misma en un periodo de 20 años, por ejemplo.

En dicha operación, la entidad bancaria se expone a un riesgo inherente a la operación y no es otro que el Sr. X no pueda hacer frente al pago del préstamo hipotecario, por lo que la entidad perderá un valor líquido igual a 1.000 (cantidad prestada al Sr. X) y en cambio tendrá un bien inmueble a su favor.

Mediante la titulización, la entidad financiera opta por vender o ceder el préstamo hipotecario concedido al Sr. X a un tercero, que por práctica habitual suele ser un Fondo, recuperando toda o gran parte de la inversión inicial y eliminando el riesgo al que se había expuesto, por lo que vuelve a disponer de liquidez para llevar a cabo nuevas operaciones.

 

Consecuencias de la titulización hipotecaria

Este proceso descrito de manera muy sencilla se denomina titulización hipotecaria. Esto tiene como consecuencia la aparición de elementos como las Participaciones hipotecarias, los Bonos de titulización hipotecaria y los Fondos de titulización hipotecaria.

Los fondos de titulización de activos son patrimonios separados, carentes de personalidad jurídica, integrados, en cuanto a su activo, por los activos financieros y otros derechos (en adelante, activos) que agrupen y, en cuanto a su pasivo, por los valores de renta fija que emitan y por préstamos concedidos por entidades de crédito (Art. 1 Real Decreto 926/1998, de 14 de mayo, por el que se regulan los fondos de titulización de activos y las Sociedades gestoras de fondos de titulización.

 

Descripción del proceso

El proceso de titulización es muy simple, lo describimos de manera escueta:

En primer lugar, las entidades de crédito que han concedido préstamos hipotecarios a sus clientes para que estos adquieran una vivienda, emiten Participaciones Hipotecarias.

Los fondos de titulización hipotecaria que adquieren estas participaciones, con cargo a las que emiten títulos de renta fija denominados coparticipaciones o Bonos de titulización, son gestionados, constituidos, administrados y representados por Sociedades Gestoras de Fondos de Titulización Hipotecaria. De entre algunas de las más renombradas se encuentran Gesticaixa, Intermoney o Santander Titulización.

Por último debemos acudir al mercado de bonos de titulización, diseñado para dirigirse a instituciones de inversión colectiva, fondos de pensiones y empresas de seguros como adquirientes típicos de este producto.

De esta manera, las entidades financieras convierten, de manera muy sencilla, préstamos hipotecarios en líquido para la continuidad de sus operaciones en el tráfico habitual.

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