Bankia ha eliminado la cláusula suelo de mi hipoteca, ¿qué debo hacer?

Ya se ha comentado anteriormente en este Blog, la creciente postura de nuestras Audiencias Provinciales que rechaza los límites impuestos por el Tribunal Supremo en sus recientes Sentencias, para el cobro de lo indebidamente pagado por consecuencia de una cláusula suelo, postura que se resolverá muy próximamente cuando el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dicte la esperada Sentencia que suponga una solución definitiva.

Pues bien, por el contacto diario con nuestros clientes y nuestra experiencia, hemos podido detectar desde hace un tiempo, y sobre todo a raíz del demoledor informe de la Comisión Europea de fecha 13 de julio de 2015 que rechaza los límites impuestos por nuestro Tribunal Supremo, y que sin duda el Tribunal europeo tendrá muy en cuenta en su sentencia, una serie de pautas de los Bancos que proponen ciertos acuerdos a los clientes, o directamente, dejan de aplicar la cláusula suelo, con el objetivo de no verse superados por la avalancha de demandas que se espera al respecto. Ante esta situación, son muchos los afectados que nos han planteado la gran pregunta que sirve de título a este post: ¿Qué puedo hacer?

Para empezar, debe tenerse muy en cuenta que mientras que la cláusula suelo de Bankia no sea eliminada del contrato, forma parte de él, sigue vigente y tiene plena eficacia obligatoria. El hecho de que Bankia renuncie temporalmente a aplicar la cláusula no significa que renuncie definitivamente, o que la cláusula ya no exista.

Salvo que se declare judicialmente la nulidad de la cláusula, la eliminación definitiva de una cláusula suelo (dado que en prácticamente todos los casos se incluía en una escritura de préstamo), exige el otorgamiento de una nueva escritura de novación (modificación) de la escritura de préstamo, y en caso de ser un préstamo hipotecario, además, su inscripción en el Registro de la Propiedad. Con este método la eliminación de la cláusula tendrá efectos definitivos y frente a terceros.

– ¿Puedo dejar de pagar mi cuota mensual? Si no se ha eliminado la cláusula suelo por una sentencia judicial, o modificado la escritura original mediante una novación válidamente otorgada, no es recomendable dejar de pagar la cuota mensual.

Aunque el banco haya optado por no aplicar la cláusula y rebajar la cuota que nos carga mensualmente en la cuenta bancaria, como se ha dicho el pago de la cuota según el contrato de préstamo sigue siendo una obligación del prestatario, y por tanto el banco podrá iniciar un procedimiento de ejecución por impago, o incluso reservarse la reclamación de la parte que no estamos pagando, con sus correspondientes intereses.

Se han detectado dos operativas diferentes que los bancos han ido empleando para tratar de eludir posibles condenas judiciales:

1- Eliminación unilateral: El banco deja de aplicar unilateralmente la cláusula. En este caso, ¿QUÉ PASA SI NO RECLAMO?

Si no se reclama la nulidad de la cláusula suelo de Bankia y simplemente, nos afincamos cómodamente en su falta de aplicación por el banco, el banco podría recuperarlas unilateralmente a voluntad en el futuro, y exigir los pagos retrasados.

El contrato firmado con el banco, que sigue vigente, contempla la totalidad de la cuota, por lo que permanece la obligación de pago de la cuota íntegra. Este acto unilateral del banco no es definitivo, no tiene eficacia jurídica sobre la relación inicial a menos que se otorgue válidamente mediante una novación.

De este modo, si no se confirma por escrito la nulidad de esta cláusula, ni se modifican las escrituras del préstamo (con la correspondiente inscripción en el registro de la propiedad), nunca podrá considerarse una anulación real. La entidad puede dejar de cobrar el suelo, pero en el futuro podría llegar a demandar al hipotecado los intereses que actualmente no le está facturando.

El banco podría incluso esperar durante un tiempo, y reclamar entonces la parte del pago no satisfecha, con los correspondientes intereses que se hayan ido devengando.

Es por este motivo que el banco tratará de que la operación no se haga por escrito, les resulta más conveniente crear una “apariencia de cumplimiento”, sin admitir nunca la nulidad de la cláusula, ni modificar las escrituras del préstamo.

2- El banco ofrece rebajar o quitar la cláusula suelo mediante un acuerdo firmado

En este caso, ¿DEBO FIRMAR EL ACUERDO QUE ME PROPONEN?

En muchas de las ofertas con que nos hemos encontrado, el banco incluye (a veces en letra minúscula e ilegible, o escondida entre párrafos técnicos), una cláusula de exención de responsabilidad mediante la que el cliente desiste de cualquier reclamación judicial que haya interpuesto o interponga en el futuro, o redacción similar. Es ésta un arma muy peligrosa empleada por el banco, pues impediría al cliente recuperar el dinero pagado de más por consecuencia de la cláusula suelo.

En este caso, si el afectado firma, perderá el derecho a reclamar el dinero pagado de más hasta entonces (con sus correspondientes intereses desde cada uno de los pagos) – la llamada retroactividad – importe que prácticamente con seguridad abarcaría todas las cuotas satisfechas desde el 9 de mayo de 2013 (fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo en que declara abusivas las cláusulas suelo por vez primera), y al que se podría sumar con gran probabilidad lo pagado de más desde que se empezó a aplicar la cláusula suelo de Bankia (en muchos casos desde 2005-2006), en caso de que se dicte por el Tribunal de Justicia de la UE la esperada sentencia a la que nos hemos referido en la introducción.

Estamos hablando de una media de unos 150 euros mensuales pagados de más por hipoteca según cálculos del portal Reclamador.es, lo que se traduce en unos 1.800 euros de media al año, que aumentan conforme mayor sea el tipo mínimo aplicado.

Esto es, si firmo el acuerdo, habré pagado un dinero que nunca he debido (pues la cláusula sería declarada nula con facilidad en los tribunales), y ya no podré recuperar.

Concluyendo, son muchas las opciones del afectado ante las nuevas operativas de los bancos con las cláusulas suelo, pero desde nuestra experiencia y para preservar en todo caso los intereses del afectado, consideramos como válidas tan sólo dos opciones para eliminar adecuadamente las cláusulas suelo:

– Otorgar una escritura notarial de novación del préstamo hipotecario, que suponga una real eliminación de la cláusula de interés mínimo. No obstante, debe revisarse debidamente su contenido para confirmar que no contiene ningún elemento abusivo o que perjudique la posición del cliente (como un diferencial más elevado que el inicialmente pactado).

Mediante esta solución, el cliente podría respirar tranquilo, pues en el futuro no se le aplicará la citada cláusula suelo, pero recordemos, no recuperaría el importe pagado de más con anterioridad.

Salvo que el banco decida incluir adicionalmente en la novación la obligación de abonar el importe cobrado de más (supuesto que no creemos posible), esta devolución sólo se dará reclamando judicialmente.

– Interponer una demanda judicial.

Ya se ha comentado en posts anteriores las ventajas de interponer una demanda por cláusulas suelo, a los que remitimos al lector para su mayor conocimiento.

No obstante, la reclamación judicial supondría además los siguientes efectos para el cliente:

1.- Desde el estudio de la jurisprudencia y nuestra experiencia en cientos de casos similares, los tribunales declaran con unanimidad la nulidad de las cláusulas suelo por abusividad y falta de transparencia, condenando a la devolución de las cantidades pagadas de más, por lo menos desde el 9 de mayo de 2013.
2.- Pero además, existen sentencias que resuelven a favor de la por efecto de la cláusula suelo, basándose en un informe de la Comisión Europea elevado al Tribunal de Justicia de la Unión Europea según los artículos 6.1 y 7.1 de la directiva 93/13/CEE, y que dice que “no es posible que los tribunales nacionales puedan moderar la devolución de las cantidades que ya ha pagado el consumidor en aplicación de una cláusula declarada nula desde el origen por defecto de información y/o transparencia”.
3.- Los gastos judiciales (estudio previo, abogado, procurador…) suelen recuperarse tras la condena en costas a la entidad bancaria.
4.- Es posible, ante el análisis por parte de abogados especializados, que en la escritura de préstamo hipotecario puedan descubrirse otras cláusulas abusivas que se anularían también de forma adicional, como, por ejemplo, una cláusula de vencimiento anticipado ante el incumplimiento de un solo plazo, o la imposición al consumidor de todos los costes del contrato, como recientemente ha declarado el Tribunal Supremo en su Sentencia de fecha 23 de diciembre de 2015.