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Cláusulas Abusivas en Hipotecas

Autor: Equipo Arriaga

cláusulas abusivas

 

El concepto de cláusula abusiva está recogido en el artículo 3 de la Directiva Europea 93/13 de 5 de abril de 1998 y en el artículo 82 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los consumidores y usuarios. Se puede definir como aquella especificación incluida en un contrato, que no ha sido negociada individualmente con el consumidor y que, en contra de la buena fe, causa un importante desequilibrio entre las partes en cuanto a derechos y obligaciones.

 Cláusulas abusivas en las hipotecas

La crisis, la bajada del Euribor, el crecimiento del paro y, en definitiva, la dificultad de la gente para hacer frente a sus gastos, fueron destapando ciertos desmanes de la banca a la hora de comercializar sus hipotecas.

Incluían cláusulas, que sin ser ilegales, no eran explicadas suficientemente a los hipotecados,  ni si quiera se daba la opción de elegir, ni se le mostraban los distintos escenarios en los que se encontrarían a consecuencia de incluir determinadas cláusulas o no. Por suerte, tras oleadas de reclamaciones, la Justicia se ha puesto a favor de los consumidores en la mayoría de los casos, anulando las cláusulas consideradas abusivas y dejándolas sin efecto alguno, como si nunca se hubieran puesto.

En España hay actualmente unos 9 millones de hipotecas aproximadamente

 

 Cómo detectar las cláusulas abusivas en su hipoteca

Las cláusulas abusivas no solo se han aplicado en las hipotecas, también en otros productos financieros, pero en España hay unos 9 millones de hipotecas aproximadamente y por eso ha sido con este producto con el que más consumidores se han visto afectados por esta mala praxis de los bancos.

El momento clave es el de la contratación, es fundamental entender todas y cada una de las condiciones del préstamo. Pida información ampliada si la precisas, los bancos están obligados a darla. Negocia las cláusulas que no te benefician, no pensando solo en la cuota mensual, sino en los intereses a pagar. Si no entiendes todo y/o crees que no te son beneficiosas determinadas condiciones, no firmes.

Con el boom inmobiliario, crecieron el número de hipotecas y fue este momento en el que se empezaron a incluir cláusulas abusivas que a priori parecían beneficiosas para el consumidor, pero a la larga lo fueron para el banco. Así fue la cláusula suelo, la multidivisa… Su abusividad no reside en la mera inclusión de estas cláusulas en los préstamos, si no en la falta de transparencia a la hora de la contratación. Fue durante la crisis cuando saltaron las alarmas, el Euribor bajó a mínimos históricos, y las cuotas de los hipotecados no bajaban a esos niveles, llevando a muchos consumidores a situaciones económicas muy complicadas.

Tanto si tienes una hipoteca activa, como si tu préstamo ha sufrido novaciones o si ya está cancelada o amortizada, lo mejor es que te dejes asesorar por un abogado experto en derecho bancario, que estudie tu caso y detecte las posibles cláusulas abusivas si las hubiera.

 

 La cláusula abusiva de gastos de hipoteca

Son los gastos que genera la formalización de una hipoteca. Los bancos incluían una cláusula por la que se cargaba estos gastos al hipotecado, unilateralmente. Por suerte, el Tribunal Supremo en su sentencia de 2015, dictaminó que era abusivo cobrar estos gastos al prestatario, ya que a quien beneficia el pago de estas facturas es al banco y que por tanto, son ellos los que deben asumir el coste.

  • Factura de la Notaría correspondiente a la escritura de préstamo hipotecario.
  • Gastos de tasaciónde la vivienda.
  • Factura del registro de la propiedad por la inscripción de la hipoteca.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)  al que se encuentre sujeta y no exenta la escritura de préstamo hipotecario.
  • Gastos de Gestoría, siempre y cuando su intervención se haya impuesto por el banco.

Estos gastos podrían suponer, por ejemplo, en una hipoteca de 150.000 € hasta 3.000 €.

 

 Las cláusulas suelo abusivas

La cláusula suelo está diseñada por los bancos e incluida en muchos préstamos hipotecarios para garantizarse un interés mínimo a cobrar, es decir, no te vas a poder beneficiar del todo de la bajada de los tipos de interés ya que tiene un tope por debajo. Por esta razón, cuando el Euribor bajó a mínimos históricos, las cuotas de muchos hipotecados no bajaban como lo hacía el precio de mercado. Empezó así un aluvión de reclamaciones en los Juzgados hasta que el Tribunal Superior de Justicia Europea consideró la cláusula suelo abusiva en su sentencia de diciembre de 2016, obligando al banco a anular la cláusula, a calcular y devolver lo pagado de más con carácter retroactivo -desde el inicio del préstamo- y a recalcular el cuadro de amortización de las cantidades pendientes desde la formalización de la hipoteca.

Lo cierto es que para el consumidor medio es difícil detectarlas, por eso, si tienes o has tenido hipoteca, ponte en contacto con un abogado. En Arriaga Asociados te asesoramos de forma gratuita y sin compromiso. Pide cita en el 900 624 600 o a través de contacto@arriagaasociados.com

 

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