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El contrato de compraventa de inmuebles: Lo que no puede faltar

Autor: Rafael Ruiz

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Como ya sabemos y como reza el artículo 1445 del Código Civil, por contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a entregar un precio cierto, en el caso que nos ocupa esa cosa determinada u objeto cierto es un bien inmueble, concretamente una vivienda.

En este post, os damos algunos consejos útiles a la hora de comprar una vivienda.

 

El contrato de compraventa para inmuebles

Antes de formalizar la compraventa ante notario mediante escritura pública, lo frecuente es celebrar un contrato privado de compraventa entre las partes. Este documento privado obliga a las partes contratantes al cumplimiento de las obligaciones. Es importante antes de escriturar valorar convenientemente este precontrato donde se fijan las obligaciones de las partes y donde se pueden incluir cláusulas exigibles también por ambas partes.

 

Aspectos imprescindibles de un contrato de compraventa de vivienda

A la hora del comprar o vender un vivienda es aconsejable que un abogado te asesore sobre el contrato.

Como elementos necesarios que se deben recoger en dicho contrato hemos de enumerar en primer lugar la correcta descripción y ubicación del bien inmueble objeto de la compraventa. Así como su número de referencia catastral. Es fundamental asegurarse que el inmueble objeto de la compraventa está libre de cargas; que no esté gravado con hipoteca o garantía real alguna ni ningún  título ejecutivo como pudiera ser un embargo. Para asegurarnos de esto basta con acudir al registro y solicitar la copia simple en cual consta si existe algún tipo de carga o no sobre el inmueble.

Aprovechamos para indicar, ya que está relacionado con las cargas, que la vivienda transmitida esté al corriente de pago de las cuotas de la comunidad ya que el inmueble quedará gravado con las mismas si están pendientes de pago.

El contrato debe contener también el precio pactado para la transmisión de la vivienda así como la forma de pago, si por ejemplo se realiza una subrogación (en cuyo caso lógicamente si existirá una carga sobre la vivienda) se acordará que la parte compradora queda como prestataria por lo que resta para terminar de amortizar el préstamo.

En cualquier modelo de compraventa de vivienda encontramos también la figura de las arras. Esta figura consiste en pactar una cantidad que el comprador entrega como “señal” la cual perderá si finalmente no se perfecciona el contrato (arras penitenciales) por su culpa y el vendedor quedará obligado a devolverlas por duplicados si es por culpa suya.

Aunque este documento privado es válido de cara a efectos legales, para poder inscribir la vivienda en el registro de la propiedad, el otorgamiento de la compraventa ha de ser ante notario en escritura pública, como habitualmente se hace aunque no sea obligatorio. El hecho de escriturar al compraventa confiere una seguridad jurídica a este negocio jurídico ya que se comprueba y se da fe pública de la identidad, legitimación y capacidad del comprador y vendedor sino que también se comprobará el título del vendedor, lo que tiene efectos frente a terceros, además se hace una comprobación registral de titularidad y cargas.

Es importante tener en cuenta qué gastos se derivan de un contrato de compraventa de vivienda.

Por un lado existirán los gastos propios de la escritura pública: gastos de notaría, gastos de la inscripción en el registro y el impuesto de transmisiones.

En cuanto a la propia venta del inmueble, esta generara el gasto propio del impuesto municipal de incremento de terrenos de naturaleza urbana: plusvalía municipal.

En todo contrato de compraventa de inmuebles han de constar los elementos esenciales que hemos indicado. Se debe identificar a las partes del contrato, el objeto del mismo, que es la transmisión de la propiedad a cambio del precio pactado, la forma de pago así como el pacto por el cual se estipula quien ha de pagar los gastos generados por la formalización de este contrato en escritura pública. En este sentido y aunque lo habitual sea pactar que el comprador se hace cargo de los gastos derivados de la escritura pública , los mismos serían a cargo de la parte vendedora, los de la matriz, si nada se pactara.

Los gastos del impuesto de transmisiones si serán a cargo del comprador en cualquier caso.

 

Modelo de contrato de compraventa de bienes inmuebles

Si estás en posición de comprar o vender una casa, aquí te dejamos un modelo de contrato compraventa de inmueble que te puede ser de utilidad.

Para cualquier duda sobre compraventa de una vivienda, puedes ponerte en contacto con nosotros en el 900 264 600 o a través de contacto@arriagaasociados.com

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