El contrato de alquiler con opción a compra

Ante la subida de los precios del alquiler y las dificultades en el acceso al crédito hipotecario, son muchas familias que en esta situación, se plantean este tipo de modalidad de contrato que en la actualidad está cobrando especial relevancia.

Técnicamente, el alquiler con opción de compra es un contrato no contemplado por la Ley y que no aparece expresamente regulado en el Código Civil,  pero si aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

A la hora de definir el contrato de alquiler con opción a compra debemos de tener en cuenta  que es un contrato doble, compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y otro de compraventa.

Requerimientos, plazos y ejercicio de la opción a compra

Podemos definir la opción de compra, como aquel acuerdo, en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en plazo cierto, y en unas determinadas condiciones concediendo a quien tiene la opción, la facultad de decidir unilateralmente la realización de la compra, la determinación de que es lo que compra, la fijación del precio estipulado para la futura adquisición, y la concreción del plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima.

Dicho lo anterior, el contrato de arrendamiento con opción de compra, simplemente es la inserción de una cláusula en un contrato de arrendamiento, mediante la cual se fija la facultad exclusiva de prestar el arrendatario su consentimiento en el plazo contractualmente señalado, para comprar la cosa objeto de arriendo.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

Hemos poner de relieve que este contrato permite al inquilino vivir arrendado en la vivienda por el tiempo estipulado sea cual sea el plazo establecido para ejercer el derecho a la compra, ya que este arrendamiento está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, y el propietario tiene la obligación de mantener el contrato y no ceder, alquilar o vender a terceros durante la vigencia del contrato del mismo, y finalizado el plazo, el inquilino tendrá derecho a comprarla por el precio fijado en el contrato.

Es decir, el contrato de opción de compra sólo genera obligaciones para una de las partes contratantes, en concreto para el concedente que se obliga a no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta durante el plazo convenido donde el inquilino tiene exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo establecido en el contrato para ejercer su derecho a la opción.

Durante el plazo de la opción de compra, en el caso de que existiera causa resolutoria de la relación arrendaticia (así la falta de pago de la renta) no impide, al arrendatario-optante, el válido y eficaz ejercicio de su derecho de opción, salvo que hubiera recaído sentencia firme resolviendo la relación arrendaticia con anterioridad al ejercicio del derecho de opción. Y, por lo demás, también es posible, el supuesto contrario, el que no se ejercite la opción de compra  no perjudica lo establecido por el arrendamiento.

Ejercitada la opción de compra,  se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el concedente (propietario de la vivienda) pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con que el optante le haya comunicado la voluntad de ejercitar el derecho de opción. Por lo que, ejercitada debidamente la opción, queda perfeccionado el contrato de compraventa

El contrato de alquiler con opción a compra

Para que el contrato de alquiler con opción a compra sea inscribible en el registro de la propiedad, se ha de cumplir lo dispuesto en el Art. 14 del Reglamento Hipotecario y que son los siguientes:

• Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
• Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
• Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

Es decir, como elementos principales de la opción de compra debe constar la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa; la determinación del objeto contractual (la vivienda que se va a comprar), y el precio estipulado para la adquisición; debemos de resaltar la importancia de la fijación de un precio por cuanto la opción se materializa con la simple declaración de voluntad del optante y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción. Respecto de la denominada prima, que pudiera estipularse como pago a cargo del optante por la concesión, y que generalmente se descuenta del precio final por abonar, es un elemento accesorio del negocio.

Aquí te dejamos un modelo de contrato de alquiler con opción a compra.

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