Todo sobre la nueva Ley Hipotecaria
Autor: Jesús María Ruiz de Arriaga Remirez
En los últimos años han sido cinco los intentos por cambiar la legislación en materia de hipotecas, ahora parece que sí entrará en vigor la nueva Ley Hipotecaria, en marzo de 2019 previsiblemente. Este necesario cambio de legislación, venía a limitar los límites de las prácticas que la banca ha estado realizando en esta materia y en defensa del hipotecado, pero no es del todo así.
En la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito Inmobiliario, lo que hay de diferente es que el legislador ha entrado a limitar más y de una forma más concreta el mundo hipotecario de lo que había venido haciendo hasta ahora; es decir, se establecen cambios en tres líneas principales:
- Describe cómo debe actuar el banco en el momento de negociar un préstamo.
- Establece los porcentajes y plazos de tiempo de la mayoría de las condiciones y cláusulas de las hipotecas.
- Se amplía además el ámbito de aplicación a prestatarios o fiadores persona física, incluidos los autónomos y la autopromoción.
Esto, a simple vista, puede parecer beneficioso para el consumidor, pues acota la libertad del banco para actuar en perjuicio del consumidor, pero la realidad es que no lo es, pues el contenido de estas limitaciones es más beneficioso para la banca que para la protección del consumidor.
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Novedades en la negociación del préstamo
El banco informará al cliente sobre el funcionamiento del préstamo, y cualquier duda o pregunta del prestatario al banco deberá ser resuelta con ejemplos prácticos. El banco entregará la documentación con la información personalizada del préstamo al cliente 10 días antes de acudir al Notario.
Posteriormente, se acude al Notario que elija el prestatario. El Notario deberá completar y verificar la información dada por el banco y emitirá un acta certificando que se han cumplido todos los deberes de información por parte del banco. Deberá entregarse al menos 1 día antes de la firma del préstamo.
Aparentemente, esta medida favorece al hipotecado, pero la realidad es que no se le exige al banco aumentar la calidad de la información suministrada, ni ejemplificar con productos de la propia entidad o de otras entidades. Por el contrario, es al Notario al que se le impone la obligación de comprobar la correcta información trasladada al consumidor; recordemos que el Notario es un fedatario público, no un profesional financiero. Esta modificación de la ley NO mejora la información que se debe trasladar al cliente, pero SÍ evita futuros litigios contra la banca, pues las nuevas funciones del Notario sirven de prueba en contra del consumidor y a favor de la entidad bancaria.
Límites a las cláusulas del contrato
Como decimos, esta nueva Ley también impone límites a las cláusulas del préstamo, pero son más elevados y más amplios en favor de la banca, que los límites reconocidos por los Jueces y Tribunales para determinar que una cláusula es abusiva. Para concretar mucho más, la nueva Ley establece las siguientes novedades:
Cláusula de gastos hipotecarios
Como novedad en materia de gastos hipotecarios, el prestatario afrontará los gastos de Tasación. El banco por su parte afrontará los gastos de inscripción en el Registro, gastos del Impuesto, gastos de aranceles notariales (las copias a quien las solicite).
Los Jueces y Tribunales imponen los gastos de Tasación al banco y, sorprendentemente, ahora el legislador lo imputa al prestatario.
Cláusula suelo del 0%
El legislador no elimina completamente la Cláusula Suelo, sino que mantiene una protección a favor del banco en previsión de futuros periodos en los que el Euribor pueda ser negativo. Por el contrario no se impone un límite al alza por ley, no hay una cláusula techo para salvaguardar al hipotecado en momentos en que el Euribor esté altísimo.
Comisión de apertura
El cobro de la comisión de apertura será válida siempre que esté justificada con gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo que haya tenido que afrontar el banco.
Los Jueces consideran abusiva esta cláusula si el banco no prueba efectivamente el desembolso del trabajo realizado. El legislador no impone nuevas exigencias al banco que evite que el entidad siga imponiendo esta cláusula abusiva, por ejemplo, que aporte las facturas o justificantes de dichos gastos en el momento de imputarlos al cliente.
Interés de demora
El Tribunal Supremo reconoció que era abusivo el interés remuneratorio +2 puntos, sin embargo esta nueva Ley ha aumentado este límite, establece el interés remuneratorio +3 puntos. En cuanto a intereses de demora, el legislador obra otra vez a favor de la banca y en contra del criterio del Supremo.
Cláusula de vencimiento anticipado
En relación a las ejecuciones hipotecarias, el banco solo podrá aplicar esta cláusula en los siguientes casos:
- En la primera mitad del préstamo será necesario el impago de al menos el 3 % del importe prestado y, en todo caso, cuando el impago supere las 12 mensualidades.
- En la segunda mitad dicho mínimo pasará al 7% o un impago de 15 mensualidades.
Comisiones por amortización anticipada
Se limita el cobro de comisión por amortización anticipada total (cancelación) o parcial. No se podrá cobrar ninguna comisión fuera de los siguientes plazos:
Si es un interés variable:
- en los primeros 5 años hasta el 0,15 % de lo reembolsado anticipadamente.
- en los primeros 3 años hasta el 0,25 % de lo reembolsado.
Si es un interés fijo:
- en los primeros 10 años hasta el 2 % de lo reembolsado anticipadamente.
- a partir del 10 año hasta el final, hasta el 1,5 % de lo reembolsado.
Cambio de hipoteca variable a fija
Se podrá cambiar una hipoteca variable por una fija y el banco podrá cobrar una comisión del 0,15% de lo reembolsado durante los 3 primeros años de la vida del préstamo.
Efectos retroactivos de la nueva Ley Hipotecaria
Una de las preguntas frecuentes es si esta nueva Ley afectaría a tu actual hipoteca. La respuesta es no, esta ley no tendrá efectos retroactivos. Sólo afectará a las hipotecas que se firmen después de su aprobación, excepto a las novaciones de un tipo variable por un fijo y para la cláusula de vencimiento anticipado, que sí estarán al alcance de todos los préstamos salvo que el préstamo se encuentre en fase de ejecución. Sí afectará a la novación de una hipoteca existente antes de la Ley, ya que en este caso se considerará un nuevo contrato.
La hipoteca es probablemente el mayor gasto al que nos enfrentamos y es además el contrato más duradero que firmamos. Antes de firmar, es conveniente que un abogado revise el contrato. En Arriaga Asociados hemos luchado mucho para que las cláusulas abusivas de tu hipoteca desaparezcan y seguiremos en ello. Ponte en contacto con nosotros en el 900 264 910 o a través de contacto@arriagaasociados.com
Fundador de Arriaga Asociados. En 2011 funda el despacho, desde su propio domicilio en Huesca junto con su esposa, y con el tiempo, con un grupo de colaboradores. Arriaga nace como proyecto emprendedor, de la mano de las nuevas tecnologías, y orientado a un nuevo nicho de negocio: el derecho de los consumidores.
Ha compatibilizado esta labor con la de profesor a tiempo parcial en distintos centros formativos de gran prestigio como ESIC, Columbus IBS, la Universidad de Zaragoza, Universidad Inca Garcilaso de la Vega (Perú), Cepebank (Perú), etc. los campos de: Dirección Estratégica, Dirección Financiera, Marketing, Auditoría Financiera,
Jesús cuenta con 6 licenciaturas y 13 posgrados. Destaca la obtención de la licenciatura de derecho con prácticamente 50 años (Derecho, ADE, Ciencias del Trabajo, Investigación y Ciencias del Mercado, Empresariales)
