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Todo sobre la Condición Resolutoria

Autor: Jesús María Ruiz de Arriaga Remirez

condicion resolutoria expresa

La condición resolutoria en un pacto introducido por las partes en el contrato de compraventa por el cual acuerdan que si se incumple el pago por parte del comprador, se resuelve la venta, es decir se extingue. El inmueble vuelve a ser propiedad del vendedor y no del comprador.

La condición resolutoria está recogida en el Artículo 1.504 del Código Civil en la que se detallan las obligaciones del comprador ante un contrato.

En caso de que por incumplimiento, se tenga que aplicar esta condición resolutoria,  comprador y vendedor deben restituirse las respectivas contraprestaciones, es decir, el comprador debe devolver el inmueble y el vendedor por su parte debe devolver el importe económica que haya recibido. En principio es así, pero también es muy habitual que la condición resolutoria recoja de manera explícita que el vendedor no esté obligado a devolver todo o parte de lo recibido en caso de incumplimiento del comprador.  De esta manera se quedaría con una cantidad a modo de indemnización por los daños y prejuicios ocasionados por el incumplimiento.

La Condición Resolutoria Explícita

La condición resolutoria explícita o también llamada expresa en la compraventa acordada de un inmueble implica que en caso de incumplimiento de pago del precio negociado o de sus plazos, tiene lugar la resolución de la compraventa, recuperando así el vendedor el inmueble. Se convierte así en una garantía de pago para el vendedor.

Requisitos para la aplicación de la condición resolutoria

Para que se aplique la condición resolutoria se tienen que dar la siguientes circunstancias:

  • Que el comprador hay inpagado uno de los plazos.
  • Debe haber voluntad de impago por parte del comprador.
  • El vendedor tiene que haber cumplido todas sus obligaciones.
  • Para que la compraventa se resuelva, el vendedor ha de requerir el pago judicialmente o vía notario al comprador.

Efectos de la condición resolutoria

La aplicación de una condición resolutoria, en el caso de una compraventa, supone la reinscripción de la finca a favor del vendedor, vuelve a ser el propietario; y puesto que la ineficacia del contrato tiene efecto retroactivo, si se ejecuta la condición resolutoria tiene como consecuencia la extinción de los derechos del comprador sobre la propiedad, sin necesidad del consentimiento del comprador.

Diferencias entre condición resolutoria y condición suspensiva

La introducción de una condición suspensiva en un contrato de adquisición de bienes inmuebles, demorara la entrega del mismo hasta el cumplimiento de la condición.

Es más fácil entender la diferencia con un ejemplo:

Se compra una finca por valor de 200.000 euros y se pacta que en el momento de la firma del contrato se hace entrega de 50.000 euros y que los 150.000 restantes se entregaran en los próximos tres meses (50.000€ por mes).

Si se establece una condición resolutoria, la venta se consuma desde la primera entrega cuando se pagan los primeros 50.000 euros en la firma del contrato la finca pasas a ser del comprador. En caso de incumplir plazos o pago del importe acordado, la venta se resuelve y pasa a ser del vendedor.

Si se establece una condición suspensiva, la venta no tendrá efecto ni se considerará consumada hasta que se paguen todos los plazos. La finca seguirá siendo del vendedor hasta que se pague el importe total.

¿Cómo se ejecuta la resolución de la compraventa?

Habiéndose dado el impago de uno de los plazos, el vendedor habrá de requerirlo notarial o judicialmente. Una vez que se aplica la condición resolutoria el comprador ya no tendrá opción de efectuar el pago y habrá perdido la propiedad del inmueble. Como decimos más arriba, se extingue la compraventa y las partes están obligadas a restituir las contraprestaciones recibidas. El comprador devuelve el inmueble y el vendedor las cantidades recibidas, siempre y cuando el contrato no contemplara que en caso de impago el vendedor se quede toda o una parte de la cantidad recibida a modo de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento.

Si el comprador de tu inmueble ha dejado de pagar lo que correspondía en su plazo llámanos al 900 264 910, podemos ayudarte.

Jesús María Ruiz de Arriaga

Fundador de Arriaga Asociados. En 2011 funda el despacho, desde su propio domicilio en Huesca junto con su esposa, y con el tiempo, con un grupo de colaboradores. Arriaga nace como proyecto emprendedor, de  la mano de las nuevas tecnologías, y orientado a un nuevo nicho de negocio: el derecho de los consumidores.

Ha compatibilizado esta labor con la de profesor a tiempo parcial en distintos centros formativos de gran prestigio como ESIC, Columbus IBS, la Universidad de Zaragoza,  Universidad Inca Garcilaso de la Vega (Perú), Cepebank (Perú), etc.  los campos de: Dirección Estratégica, Dirección Financiera, Marketing, Auditoría Financiera,

Jesús cuenta con 6 licenciaturas y 13 posgrados. Destaca la obtención de la licenciatura de derecho con prácticamente 50 años (Derecho, ADE, Ciencias del Trabajo, Investigación y Ciencias del Mercado, Empresariales)

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