Extinción de Condominio

¿Qué es la extinción o disolución de un condominio?

Un condominio es cuando la propiedad de un bien es compartida por más de una persona (copropiedad). Por tanto, la extinción o disolución del condominio es la división de la cosa en común deshaciendo el condominio.

Causas más habituales de una extinción de condominio

• Renuncia de los derechos de los copropietarios en favor de uno de ellos.
• Venta del bien a un tercero y el reparto de lo recibido por la venta entre los participantes de la comunidad de bienes.
• División de cosa común: Cualquier copropietario tiene derecho a solicitar la división de bienes. Es un procedimiento judicial, el inicio de la división de un bien común declara la extinción del condominio. El resultado puede ser la división material, constituyendo una propiedad horizontal, o económica si el bien es indivisible (proindiviso). En este caso, uno de los propietarios mantiene la titularidad y los demás reciben una indemnización según sus cuotas. También puede llegarse a la división por subasta, si no hay acuerdo entre las partes.

Las causas más habituales para querer poner fin a una propiedad común entre varias personas son las herencias, en las que los herederos pasan a ser propietarios de la misma cosa y los divorcios, en los casos en los que comparten propiedades, del piso, por ejemplo.

La extinción de condominio entre hermanos

Una de las consultas recibidas por nuestro clientes en Arriaga, es el caso en que dos hermanos, adjudicatarios de una vivienda familiar, ostentando ambos un 50 % cada uno de la vivienda. Juan, es uno de los hermanos que no quiere vender la vivienda, sin embargo, Ana si quiere vender su parte de la vivienda.
Técnicamente estamos hablando que existe un condominio, es decir, la propiedad de la vivienda es compartida por más de una persona.
La solución que le podemos dar a nuestros clientes es la extinción del condominio.
Una solución que podrían optar Juan y Ana es que si Juan desea quedarse con la vivienda, Ana tendrá que ceder su parte y percibir el importe económico por parte de Juan.
Tras varias discusiones familiares, ya que ni Juan ni Ana se ponen de acuerdo con el precio de la vivienda, es decir en lo que ha de abonar Juan a Ana, la solución a este problema de herencias entre hermanos la encontramos en la extinción judicial de condominio o división de cosa común.
Todo ello se sustenta en las previsiones que se establecen en el Artículo 400 del Código Civil:

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Es cierto que el art. 400 del Código Civil reconoce que todo copropietario puede pedir en cualquier tiempo la división de la cosa en común, pero también lo es que el art. 401, CC añade que no podrá pedirse “cuando hacerla resulte inservible para el uso a que se destina”.
En el caso de nuestros clientes, Juan y Ana, la vivienda es indivisible, ya que, no va a quedarse uno con el salón y otro con los dormitorios.
No habiendo acuerdos entre Juan y Ana, se procederás a interponer demanda de acción de división de cosa común mediante el cual el Juzgado tras los tramites oportunos procederá a la venta por subasta del bien.

Impuestos que afectan a la extinción de condominio

La extinción de condominio no está sujeta a la modalidad del Impuesto de Transmisiones patrimoniales. Su no tributan por el impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, permite que la operación tribute exclusivamente por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados,  siendo la base imponible el valor total de la operación, en este caso, el valor total actual de la vivienda.

En el caso de nuestros clientes la adjudicación de la vivienda en subasta pública judicial celebrada para extinguir el condominio existente sobre la misma cuando el adjudicatario, en este caso Juan, es uno de los copropietarios, ya que no existe adquisición de la propiedad de un inmueble sino la adjudicación de un bien indivisible a uno de los copropietarios que abona a los otros el exceso de precio en dinero, es decir, una disolución de una comunidad que, como tal, no debe tributar por la citada modalidad.
Respecto a la Plusvalía municipal, al no considerarse transmisión patrimonial, no se ha producido el hecho imponible previsto en el impuesto, por lo que su tributación queda aplazada a la siguiente transmisión, teniéndose en cuenta en ese momento a todos los efectos la fecha de adquisición original, y sin considerar la extinción de condominio realizada.
En cuanto al pago del IRPF, una extinción de condominio no generaría un incremento o disminución patrimonial en renta. Sin embargo, si existiera un exceso de adjudicación, es decir, que se produjera una variación patrimonial en la persona que recibe la compensación. Dicha variación debe declararse en las mismas condiciones que las derivadas de cualquier otra transmisión patrimonial, por diferencia entre el valor de lo recibido (valor actual de la parte del inmueble que se transmite) y el valor de su participación en el momento de la adquisición

Extinción de un condominio con hipoteca

Si la vivienda en la que Juan y Ana son copropietarios tuviera una préstamo hipotecario, Aunque Ana le venda a Juan su 50% de propiedad, la entidad financiera tiene que aceptar también, que ya no eres prestatario del préstamo hipotecario ya que de no hacerlo, aunque Ana hubiera cedido su parte de propiedad a su hermano Juan, para el banco sigues siendo deudor de ese préstamo.

Extinción de condominio con o sin contraprestación

Lo habitual en la extinción de condominio es que que exista contraprestación para el copropietario que cede la propiedad del bien. De hecho, de o haberla, Hacienda puede interpretar que se trata de una donación encubierta y gravar esta transacción como donación.

¿Cómo se hace la división de la cosa común?

La acción de división de cosa común lo que persigue es que cese el estado de indivisión de un bien inmueble perteneciente a varios copropietarios.

Como recoge el art. 400 ningún propietario está obligado a continuar en la comunidad si no lo desea, por tanto puede solicitar la extinción de condominio.

El resultado puede ser la división material, constituyendo una propiedad horizontal; o económica, si el bien es indivisible. En este caso, uno de los propietarios mantiene la titularidad y los demás reciben una compensación. También puede llegarse a la división por subasta, si no hay acuerdo entre las partes.

Puede haber acuerdo entre las partes y hacerse acudiendo al notario o recurrir a a vía judicial si todos los que forman la comunidad no están de acuerdo.

• División de la cosa común de mutua acuerdo: Esta división de la cosa común se solicita mediante escritura notarial de compra-venta, en la que se establece esa transmisión de uno de los copropietarios de la propiedad al otro propietario. La parte que cede su parte recibe una contraprestación económica por parte del que asume la titularidad de la propiedad en exclusiva.
• División de la cosa común sin acuerdo entre las partes: Es un procedimiento judicial que se inicia con una demanda., el inicio de la división de un bien común declara la extinción del condominio.

¿Qué gastos tienen las extinciones de condominio?

Si es de mutuo acuerdo y se realiza en notaría, el único gasto que interviene en una extinción de condominio es el gasto del notario. Y para el caso de que sea necesario su inscripción registral se tendrá que hacer frente al abono de sus correspondientes aranceles en el Registro de la Propiedad.
Si es judicial, serán necesarios los gastos de abogado y procurador, posibles pruebas periciales o tasaciones.

¿Quién se hace cargo de los gastos de la extinción de condominio?

Por lo general es el copropietario que se queda con el inmueble el que corre con los gastos, pero es una decisión privada y los las partes implicadas pueden decidir que se haga de otra manera.

Si has recibido una herencia o estás en proceso de divorcio y tienes con tu ex pareja bienes en común, podemos ayudarte en la disolución del condominio de los bienes que compartes. Llámanos al 900 264 910, te asesoraremos sobre tu caso en concreto en una primera cita gratuita y sin compromiso.

Jesús María Ruiz de Arriaga Remirez

Fundador de Arriaga Asociados. En 2011 funda el despacho, desde su propio domicilio en Huesca junto con su esposa, y con el tiempo, con un grupo de colaboradores. Arriaga nace como proyecto emprendedor, de  la mano de las nuevas tecnologías, y orientado a un nuevo nicho de negocio: el derecho de los consumidores.

Ha compatibilizado esta labor con la de profesor a tiempo parcial en distintos centros formativos de gran prestigio como ESIC, Columbus IBS, la Universidad de Zaragoza,  Universidad Inca Garcilaso de la Vega (Perú), Cepebank (Perú), etc.  los campos de: Dirección Estratégica, Dirección Financiera, Marketing, Auditoría Financiera,

Jesús cuenta con 6 licenciaturas y 13 posgrados. Destaca la obtención de la licenciatura de derecho con prácticamente 50 años (Derecho, ADE, Ciencias del Trabajo, Investigación y Ciencias del Mercado, Empresariales)