El contrato de arrendamiento en España – Aspectos más importantes

Es cada vez más frecuente optar por un arrendamiento de vivienda frente a la compra, que suele conllevar la hipoteca correspondiente. En este artículo vamos a tratar los aspectos más prácticos a la hora de atender al contrato de arrendamiento o contrato de alquiler de vivienda, teniendo siempre como base la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Haremos un pequeño análisis de la LAU, y, en concreto, de las medidas que se aprobaron al respecto en el Real Decreto Ley de 2019 para explicar que derechos y qué obligaciones nos asisten como arrendador y arrendatario.

¿Qué es un contrato de Arrendamiento?

El contrato de arrendamiento es un documento por el cual el propietario de algo, en este caso de una vivienda, cede el derecho del uso y disfrute de la misma por un periodo de tiempo  a otro que paga por ello.

En el contrato  queda reflejado el periodo de tiempo por el que se arrienda o alquila y el pago y la forma de pago. El propietario está obligado a cumplir durante ese periodo de tiempo y a no variar el pago. El arrendatario está obligado a pagar las cuotas en la forma y tiempo que aparecen en el contrato.

Arrendador y Arrendatario

Aclaramos las figuras de arrendador y arrendatario. Las partes de este contrato son el arrendador (propietario) y el arrendatario (inquilino). El primero, el arrendador,  es el propietario de la vivienda y quien cede el uso y disfrute del inmueble a cambio de una prestación económica; por otra parte, el arrendatario tiene como obligación el pago de este alquiler en el tiempo y forma recogido en el contrato de arrendamiento.

Ley de Arrendamientos Urbanos de 2019

El 1 de marzo de 2019 se aprobó el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Este Real Decreto venía a subsanar la cierta desprotección en la que se había quedado el arrendatario tras la Ley aprobada en 2013. En aquélla ocasión, con el objetivo de fomentar el alquiler se adoptaron una serie de medidas más flexibles en periodos de duración y obligaciones para el arrendatario, que dejaban al arrendador desprotegido. Repasamos algunas de las medidas que se introdujeron en la LAU 2019 y que siguen vigentes en 2022.

• La nueva ley amplia de 3 a 5 años la duración mínima obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda. Es decir, vuelve al régimen existente previa a la reforma del 2013. Si el arrendador es una persona jurídica el periodo mínimo de alquiler es de 7 años.
• En cuanto a la prórroga del contrato de alquiler también se revierta lo aprobado en 2013, vuelve a ser de tres años.
• El tiempo de preaviso también aumenta con la Ley de 2019, pasa de un mes a cuatro meses. Es decir cuatro meses antes de la finalización del plazo mínimo, habrás de avisar que no prorrogas el contrato.
• La fianza en metálico no ha cambiado, sigue siendo de un mes, pero sí expresa el artículo 6 como novedad. Que las partes podrán negociar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por parte el arrendatario de sus obligaciones adicional a la fianza en metálico. Y puntualiza que el valor de esa garantía adicional nunca podrá exceder dos mensualidades. Anteriormente había libertad para negociar las condiciones de garantía de cumplimiento y tras este Decreto Ley, quedan reguladas, fijando como máximo dos cuotas mensuales
• Otra medida que beneficia al arrendatario es que cuando el arrendador sea persona jurídica y venga a través de una agencia inmobiliaria, el propietario no habrá de pagar a esta agencia por el servicio.
• Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.

Cómo hacer el contrato de alquiler de vivienda

¿Qué datos deben figurar en el contrato de alquiler?

Detallamos los datos esenciales que deben aparecer en un contrato de alquiler y que deben ceñirse a las Ley.

• En el contrato de alquiler deben aparecer obligatoriamente:
• Los datos personales de arrendador o arrendatario.
• Si es persona física o jurídica.
• Los datos de la vivienda, dirección exacta y una descripción del inmueble incluido en inventario de enseres con el que se alquila.
• Periodo de duración del contrato.
• Cuota mensual y condiciones de pago en tiempo y forma.
• Fianza.
• Prórroga.
• Plazo de preaviso.
• La facultad del arrendador para recuperar la vivienda.
• La posibilidad del arrendatario de rescindir el contrato.
• Los gastos generales: gastos de  comunidad, impuestos, etc…
• Gastos de conservación.

La Fianza del Arrendamiento

La fianza es un depósito de seguridad consistente en la entrega de una cantidad de dinero que sirve como garantía  del cumplimiento del contrato o el pago de desperfectos causados por el arrendatario en el inmueble. La fianza debe ser siempre retornada por el arrendador. Los gastos de limpieza o de desgaste del inmueble por el normal uso del mismo no se pueden computar como desperfectos, no pudiendo alegar estos el arrendador para no devolver el importe.

Relacionados precisamente con la conservación del inmueble, los gastos ocasionados por el normal mantenimiento y conservación de la vivienda (como pudieran ser las instalaciones básicas) corren por cuenta del arrendador siendo nulas las cláusulas donde se intentan cargar al arrendatario.

Como decíamos anteriormente, la fianza en metálico corresponde a un mes de pago de alquiler. Las partes podrán acordar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por parte el arrendatario de sus obligaciones adicional a la fianza en metálico siempre que su valor no exceda el importe de dos mensualidades.

La renovación del contrato de alquiler

Cuando se acerca la fecha de finalización del contrato se puede renovar el mismo si ambas partes  han quedado satisfechas y están de acuerdo.

La Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU indica que el período de alquiler de un inmueble es, como mínimo, de un año. A partir de ese año el contrato puede renovarse de manera automática otro año más, y así hasta alcanzar los cinco años si el propietario es persona física, o siete si es persona jurídica. Finalizados los cinco o siete años, si ni el propietario ni el inquilino comunican a la otra parte el deseo de extinguir el contrato, se podrá prorrogar tres años más, si el inquilino quiere.

El modelo de contrato de alquiler de vivienda tras la LAU 2019

Dejamos aquí un modelo de contrato de arrendamiento, aunque si no se comprenden todas las cláusulas es aconsejable que lo revise un abogado para que te aconseje de forma profesional según tus intereses.

Alquilar sin contrato

Puede haber ocasiones en las cuales una persona pague el alquiler en base a un acuerdo verbal y no exista como tal un contrato de arrendamiento. Existe para estos casos cierta protección para el arrendatario frente a una posible mala fe por parte del arrendador.

El arrendatario siempre podrá acreditar que existe un arrendamiento en base a un uso y disfrute pacífico y acreditando el pago, bien mediante recibos o movimientos bancarios. De este modo se acreditaría el cumplimiento de una obligación y un perfeccionamiento del contrato en base a un pago. Sin acreditación de pago sí existiría peligro de desahucio como precario.

Cómo rellenar un contrato de arrendamiento o dónde comprar un contrato de arrendamiento

El contrato de alquiler no es más que un documento con un escrito en el que deben aparecer elementos esenciales como los arriba fijados, lo importante es conocer bien las obligaciones que adquieres como arrendatario y los derechos que te asisten como arrendador, si tienes dudas al respecto, busca el asesoramiento de un profesional.

Los expertos en vivienda de Arriaga Asociados aconsejan asesoramiento profesional en la firma de un contrato de alquiler, especialmente cuando se trata de la letra pequeña de un contrato de alquiler vacacional.

Si necesitas asesoramiento como arrendador o arrendatario, llámanos al 900 264 910, podemos ayudarte.