LAU en 2022 – Ley de Arrendamientos Urbanos
Autor: Equipo Arriaga
El 6 de marzo de 2019 se produjo la entrada en vigor el Real Decreto Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler, el Gobierno modificó una serie de artículos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y que afectan sensiblemente a los contratos de arrendamiento. Esa modificación ha sido la última y más reciente a dicha ley.
Los arrendamientos de vivienda se rigen por los pactos, cláusulas y condiciones determinadas por la voluntad de las partes, siempre sujeto a Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil, la novedad es que se incorpora una excepción en los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m2, no quedan sometidos su contrato a lo dispuesto en la Ley de arrendamiento urbanos por lo que prima la voluntad de los contratantes, sin estar sujeto a las restricciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Igualmente se incorpora que no está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos los contratos de cesión de vivienda temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato (alquileres turísticos), comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa.
Analizamos en este post las novedades de la nueva ley.
Contenido del Artículo
¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y qué regula?
La Ley de Arrendamientos urbanos es el conjunto de normas que está destinada a regular las materias vinculadas con el derecho inmobiliario. En concreto la vivienda y el alquiler de fincas urbanas.
Las últimas modificaciones de la LAU en 2019
Las modificaciones más relevantes que entraron en vigor con la última reforma operada en la LAU son:
La ampliación de los contratos de alquiler de 3 a 5 años.
La imposibilidad de que se aumente la renta del contrato por encima del IPC
La limitación de exigencia de dos meses de fianza
Aspectos más importantes regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos
Los aspectos más importantes que aparecen regulados en la LAU son:
Respecto a la duración de los contratos. Se amplía de 3 a 5 años la duración mínima obligatoria. Si el arrendador es una persona jurídica, el plazo de duración mínima será de 7 años.
En relación a la fianza. Se limita a dos mensualidades.
En cuanto a las reformas en la vivienda arrendada, las partes podrán negociar y ponerse de acuerdo para realizar los cambios necesarios en la vivienda mientras el contrato esté vigente.
Para destinar una vivienda a alquiler vacacional, será necesario la conformidad de las tres quintas partes de los vecinos.
Limitaciones a la renta y fianza en la Ley de Arrendamientos Urbanos
La Ley de Arrendamientos Urbanos estipula que la renta será la que libremente acuerden arrendador y arrendatario pero se establecen limitaciones a la actualización de las mismas, ya que nunca podrá ser superior al IPC anual, y no se podrá elevar la renta por obras de mejora en los primeros cinco o siete años.
Respecto de los gastos de formalización del contrato de arrendamiento se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
Será obligatoria la fianza de una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos meses para el arrendamiento con un uso distinto del de vivienda, no habrá actualización de la fianza, pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de pacto entre las partes.
Se establecen limitaciones, para el caso de arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de 2 mensualidades de renta.
Duración del plazo del arrendamiento de vivienda
Tras la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos se aumenta el plazo legal en los contratos de arrendamiento, recuperándose la duración mínima de 5 años cuando el arrendador sea persona física (anteriormente la duración del contrato mínima era de tres años) y se incorpora una novedad en el que si el arrendador es persona jurídica el plazo es de 7 años.
Transcurrido este plazo si ninguna de las partes manifiesta lo contrario (con cuatro meses de antelación y dos en caso del arrendatario) el arrendamiento se prorroga tácitamente durante 3 años. (anteriormente la prórroga era de 1 año.)
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, es decir, aunque no aparezca inscrito el arrendamiento en el registro de la propiedad, el nuevo adquirente de la vivienda arrendada queda vinculado por el contrato de arrendamiento del anterior propietario.
Las obras en la vivienda según su tipología
Las obras que se pueden realizar en una vivienda, se pueden clasificar en:
- Obras de conservación: Obras necesarias para que el inmueble se conserve en las condiciones mínimas de habitabilidad.De ellas se tiene que hacer cargo el arrendador, excepto de aquellas que sean causadas por un mal uso de la vivienda por parte del inquilino. Estas obras no pueden ser repercutidas en la renta al inquilino. El momento adecuado de realizarlas, es cuando el inmueble no se encuentra ocupado, pero si esto no es posible, se tiene que descontar a la renta el importe proporcional a la porción de la vivienda que no puede utilizar por la ejecución de las obras, siempre y cuando las mismas duren más de 20 días.
- Las obras de mejora: Son obras que aportan al inmueble una mejoría que le añade un valor adicional. Son responsabilidad del arrendador. Si las obras se realizan estando el inmueble alquilado, el arrendatario tendrá derecho a descuento en la renta mensual igual a la proporción de la vivienda que no pueda utilizar y a diferencia de las obras de conservación, este derecho nace desde el primer día. La comunicación del desarrollo de las obras deberá contener cuándo comienzan y el plazo de su duración con una antelación mínima de tres meses, pudiendo el arrendatario rescindir el contrato al mes siguiente de esta comunicación.
- Las pequeñas reparaciones: Son las necesarias y derivadas del uso normal de la vivienda y su realización es a cargo del inquilino.
- Obras realizadas por el inquilino: El arrendatario podrá realizar obras con el permiso del arrendador siendo la responsabilidad y el pago de las mismas a cargo de él.
Terminación anticipada del contrato
Hay dos supuestos en los que se puede desistir del contrato por parte del inquilino antes de la finalización del mismo.
El primero es que hayan transcurrido al menos seis meses del contrato y que el inquilino preavise al arrendador con una antelación mínima de 30 días.
El segundo es que las partes hayan establecido en el contrato la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento.
Tanto en uno como en otro caso, la cuantía de indemnización debida por el inquilino es una mensualidad de renta por cada año de contrato que quede por cumplir, cantidad que será exigida al arrendatario si se ha reflejado esta posibilidad en el contrato.
La repartición de los gastos
Los gastos derivados de los suministros, tales como el agua, la luz o el gas, son de cuenta del inquilino. Para la asunción de los mismos, el arrendador deberá poner los suministros que se puedan individualizar a nombre del inquilino o facilitar las facturas al arrendatario.
El alta de los mismos, si la vivienda que se alquila es nueva, será por cuanta del arrendador.
Como hemos indicado en este post, el gasto de las pequeñas reparaciones o desperfectos en la vivienda por el uso ordinario, corresponde al inquilino.
Los daños en la vivienda por el mal uso de la misma, serán también a cargo del arrendatario.
La fiscalidad de los arrendamientos urbanos
Los arrendamientos se encuentran sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
El arrendador deberá declarar en su IRPF las cantidades que haya satisfecho el arrendatario. Si existen rentas impagadas, el propietario tiene la obligación de declararlos igualmente como si los hubiera percibido, permitiendo la Ley deducir el importe no ingresado en el concepto de saldo de dudoso cobro.
Para el alquiler de una vivienda habitual, el propietario podrá deducirse el 60% de las cantidades satisfechas en concepto de alquiler.
Obligaciones de arrendador y arrendatario
La obligación principal del arrendador es ceder el uso y disfrute de la vivienda facilitando un uso pacífico de la misma. La vivienda debe estar en condiciones de habitabilidad, y para ello el arrendador tiene la obligación de realizar en la misma aquellas reparaciones que sean necesarias para conservarla en buen uso.
También es obligación del arrendador admitir el desistimiento anticipado del contrato por parte del inquilino pasados 6 meses desde su firma, siempre que éste lo comunique con una antelación de 30 días.
Las obligaciones por parte del arrendatario son, en primer lugar, abonar la renta pactada en los plazos estipulados en el contrato de alquiler.
También tiene obligación de abonar una fianza, habiendo introducido la nueva reforma de 2019, el límite de dos mensualidades como fianza del alquiler.
El arrendatario deberá hacerse cargo del pago de los suministros individualizados, tales como la luz o el agua y la tasa de basuras del inmueble, éste último si se ha pactado como tal en el contrato
Es obligación también del arrendatario conservar el inmueble realizando para ello pequeñas reparaciones de carácter necesario que sean debidas al desgaste y al uso normal de la finca.
El arrendatario está obligado a permitir las obras necesarias que no se puedan dilatar en el tiempo hasta la finalización del contrato, pudiendo si éstas duran más de 20 días solicitar una rebaja proporcional en la renta.
El inquilino deberá entregar, a la finalización del contrato la vivienda tal y como la recibió, si así se lo exige el arrendador.
Exclusiones de la Ley de Arrendamientos Urbano (LAU)
Aparecen reguladas en el art. 5 de la LAU y son:
El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios utilizan para los servicios que prestan.
Las viviendas militares.
Las fincas para el aprovechamiento agrícola o forestal.
El uso de las viviendas universitarias.
Ley de Propiedad Horizontal y su relación con la LAU
Esta modificación en la Ley de Propiedad Horizontal se da en dos extremos, aumentando al 10% el fondo de reserva que las comunidades de propietarios deben tener para obras de conservación y reparación de la finca, e igualmente, las comunidad de vecinos podrán vetar los arrendamientos turísticos siempre que lo acuerden las 3/5 partes de los propietarios, pero solo a los nuevos alquileres turísticos , los anteriores no están sujetos.
Procesos Judiciales en materia de Arrendamiento
Se incluyen también modificaciones en los procedimientos Judiciales , en el sentido que el Juzgado, ante desahucios de personas en situaciones de vulnerabilidad debe informar al inquilino de la posibilidad de acudir a los servicios sociales si se encuentra en una situación de vulnerabilidad.
Si los servicios sociales confirman dicha situación de vulnerabilidad, lo comunicarán al Juzgado que suspenderá el procedimiento hasta que se adopten las medidas oportunas, por un plazo máximo de 1 mes si el arrendador es persona física o de 2 meses si es persona jurídica. Fiscalmente el contrato de arrendamiento queda exento del pago del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de este impuesto los arrendamientos de vivienda.
