Hipotecas con interés fijo o variable ¿Cuál contrato?

La hipoteca, tal y como la conocemos hoy en día, tiene su origen en la antigua Roma, pero ésta ha ido evolucionando hasta llegar a como la conocemos actualmente. Se podría definir como: derecho real de garantía que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación o el pago de una deuda. 

En el mercado existen diversos tipos de hipoteca, de tipo fijo, tipo variable, tipo mixto, con cuota blindada o con cuota final, entre otras muchas. A la hora de pedir un préstamo hipotecario para una vivienda, cada una tiene sus ventajas y desventajas. En este artículo lo que vamos a tratar son las características y las diferencias de las dos más conocidas, que son las hipotecas a tipo fijo y las hipotecas a tipo variable.

Hipoteca a tipo fijo

Es una modalidad de hipoteca cuyo tipo de interés se fija en el momento de contratar el producto. Dicha hipoteca va a tener el mismo tipo de interés durante todo el tiempo que dure el contrato. 

Ventajas de las hipotecas fijas 

• La principal ventaja de las hipotecas fijas es la estabilidad durante el periodo de amortización pues las cuotas serán siempre las mismas independientemente de las variaciones del mercado. 
• Previsión de futuro: Si optamos por una hipoteca fija, una subida del Euríbor no nos afectaría, por lo que podemos planificar mejor nuestros pagos y evitar sorpresas. 
• Hoy en día la mayoría de los bancos ofrecen un periodo de amortización para hipotecas fijas de entre 20-25 años, incluso en ocasiones hasta de 30 años. 

Desventajas de las hipotecas fijas 

• Si decidimos contratar una hipoteca fija y los tipos de interés bajan, seguiremos pagando lo mismo, por lo que en este caso pagaríamos más en comparación con una hipoteca de interés variable. 
• Cuotas más altas: asegurar un plazo fijo cada mes frente a posibles subidas conlleva que el banco nos ofrecerá un tipo de interés más elevado. Además, al ser el periodo de amortización del préstamo más corto, en comparación con una hipoteca variable, también afectará a nuestra cuota final. 
• Normalmente en este tipo de hipotecas las comisiones por amortización anticipada, la subrogación, etc. tienen un coste más elevado. 

Hipoteca a tipo variable 

Son aquéllas cuyo tipo de interés se fija mediante la utilización de un índice de referencia, normalmente es el Euríbor, el tipo de interés variará a lo largo de toda la vida del contrato de hipoteca, con revisiones semestrales, anuales, etc. 

Ventajas de las hipotecas variables  

• Por norma general los bancos nos ofrecen un interés más bajo durante los primeros meses en comparación con los de una hipoteca fija. 
• Periodo de amortización: algunos bancos ofrecen préstamos hipotecarios de hasta 40 años, lo que nos da la posibilidad de tener cuotas mensuales más reducidas. 
• En comparación con las hipotecas a tipo fijo, con las de interés variable tienes pocas comisiones y más bajas. 

Desventajas de las hipotecas variables 

• Incertidumbre: las cuotas varían en función sobre todo del Euríbor, si cuando el banco revisa el contrato, cada 6-12 meses, el tipo de interés está en alza, acabaremos pagando más que con un interés fijo. 
• Mayor riesgo: Si el Euríbor sube por encima de nuestras posibilidades correremos el riesgo de no poder hacer frente a los plazos y de perder nuestra propiedad. 
• El hecho de aumentar el periodo de amortización nos puede afectar negativamente ya que a largo plazo los intereses aumentan y acabaremos pagando más. 

¿Cómo se fija el tipo de interés de las hipotecas? 

Hay que tener en cuenta que esta información la obtienen las entidades bancarias por los medios informáticos utilizados para ello: 

En las hipotecas a tipo fijo, es la propia entidad la que hace una serie de estudios y previsiones de tipos a largo plazo, y en base a ello establecen un tipo de interés fijo, que normalmente es un poco superior al tipo existente en ese momento en el mercado. 

En cuanto a las hipotecas a tipo variable, se utiliza un tipo de interés de referencia. Se fijan con estos tipos de interés de referencia: Euribor (es el más habitual), Libor, IRPH, Mibor, etc. Además, en las hipotecas de tipo de interés variable el banco fijará un porcentaje llamado diferencial que dependerá de nuestra solvencia económica (nómina, ingresos, etc.) y del riesgo. Por lo tanto, el tipo de interés nominal (TIN) del crédito se obtendría sumando el Euríbor más el diferencial establecido por el banco.

¿Cuál es más conveniente? ¿Hipoteca fija o variable? Factores para tomar la decisión

Dependerá de diversos factores, pero los que más afectan a la hora de tomar una decisión son: la aversión al riesgo y el momento histórico y económico en el que nos encontremos. 

Puede que una persona no quiera correr el riesgo de ver su cuota variar en función del tipo de interés y prefiera pagar siempre lo mismo, en este caso decidirá solicitar una hipoteca a tipo fijo. En cambio, otras personas, sabiendo que la fluctuación de los tipos de interés le puede ser beneficiosa o no, prefieren correr el riesgo, en ese caso, pedirán una hipoteca a tipo variable. Por lo que, en principio, dependerá de la personalidad de cada uno. 

El Euríbor 

El Euríbor (Euro InterBank Offered Rate) es el tipo europeo de oferta interbancaria, y se refiere al tipo de interés que se aplica a los préstamos entre las principales entidades financieras europeas. Es decir, al igual que las personas acuden al banco a pedir un crédito, los bancos hacen lo mismo entre sí. Es el índice de referencia para calcular el TIN en los préstamos hipotecarios, que está compuesto por el Euríbor más el diferencial. Por ejemplo: Euríbor + 0,60%. 

Desde comienzos del 2022 el Euríbor se ha mantenido al alza y en los últimos meses ha subido notablemente lo que repercute directamente en la contratación de préstamos hipotecarios. De hecho, la subida el Euríbor no solo afecta a las hipotecas variables, sino a las futuras hipotecas fijas, puesto que el banco nos ofrecerá un tipo de interés más desfavorable. 

La Economía familiar y su previsión 

Es importante que a la hora de contratar un tipo de hipoteca u otro, tengamos en cuenta nuestra capacidad para afrontar los gastos de nuestro hogar, tanto a corto como a largo plazo. Debemos valorar si entra dentro de nuestra previsión una subida salarial, un aumento de nuestros ingresos, o a qué tipo de TIN mensual podemos hacer frente con nuestra actual nómina; si tenemos una economía holgada y creemos que una subida del Euríbor no supondría un gran problema. 

Plazo de la hipoteca 

Los bancos ofrecen distintos plazos de amortización según sea el tipo de interés de nuestra hipoteca. Si queremos cuotas más pequeñas durante un periodo más largo, lo más habitual es que las entidades ofrezcan hipotecas a tipo variable, por el contrario, nos ofrecerán una hipoteca fija si preferimos pagar cuotas más elevadas pero durante menos tiempo. 

Las cuotas mensuales serán menores en un plazo de amortización más longevo, pero el tipo de interés será más elevado. Es decir, al final del préstamo habremos pagado más intereses.

Casos en que es más conveniente una hipoteca fija

Supuesto de adquisición de una Hipoteca a tipo fijo: etapa financiera en la que se prevé que los tipos de interés van a subir, en ese caso lo aconsejable es pedir una hipoteca a tipo de interés fijo, ya que al principio puede que pague un poco más que el tipo existente en mercado, pero cuando dichos tipos de interés suban entonces ahí comenzará a pagar menos que el mercado. Actualmente, el Euríbor lleva un largo periodo subiendo, por lo que si hemos contratado una hipoteca de este tipo no notaremos la subida en nuestras cuotas.

Casos en que es más conveniente una hipoteca variable

Supuesto de adquisición de una Hipoteca a tipo variable: etapa financiera en la que se prevé una baja de los tipos de interés, en ese caso lo aconsejable sería adquirir una hipoteca a tipo variable, ya que al principio pagará más, pero conforme se vaya adaptando la situación financiera a lo que esperaba, es decir, una bajada de tipos, sus pagos disminuirán. 

Este tipo de productos deberán adecuarse al nivel económico de cada uno y no dejarse llevar por el momento de euforia de la sociedad. No existe la certeza de en qué momento exacto el Euríbor subirá o bajará, por eso, para elegir este tipo de hipotecas, es importante que nos aseguremos que con nuestra economía podríamos soportar que nuestras cuotas mensuales sean bastante más altas.

Hipotecas mixtas. ¿Son una buena opción?

No todo se centra en hipoteca variable o fija, existe otra opción que combina ambas. Es decir, la hipoteca mixta ofrece tanto interés fijo como variable. Los primeros años del préstamo el banco nos aplicará un tipo de interés fijo que cambiará a variable en un momento determinado. 

La hipoteca mixta nos asegurará un TIN a un precio más económico que una hipoteca fija durante un periodo determinado, de entre 1 a 20 años, dependiendo del plazo total de amortización que contratemos. Sin embargo, esta seguridad de pagar siempre lo mismo no es total pues una vez terminado el plazo fijo pasaremos a tener un interés revisable que dependerá de cómo esté el Euribor en ese momento. 

Por ejemplo, una hipoteca mixta con un valor de 160.000 euros a devolver en 40 años y con un tramo fijo de 20 años al 4% TIN, más un tramo variable de 20 años de Euríbor+ 1,29%. Transcurridos los 20 primeros años nuestra cuota pasará a depender del Euribor y del diferencial que hayamos pactado previamente.  

¿Es posible convertir una hipoteca fija en variable y viceversa?

Si, podemos cambiar tanto una hipoteca fija en variable, como al revés. Existen varias opciones para hacerlo: a través de una novación, una subrogación o cancelando el préstamo actual y contratando uno nuevo. La diferencia entre la novación y la subrogación principalmente es que con la primera renegociamos las condiciones del préstamo hipotecario con el mismo banco, y con la subrogación nos llevamos la hipoteca a otra entidad.

En conclusión, ¿qué opción es la más recomendable, una hipoteca fija o variable en 2023?

Elegir una hipoteca fija o variable en 2023, o incluso una mixta, dependerá sobre todo de nuestras condiciones financieras. 

 Puesto que el Euríbor no ha bajado desde 2022, para muchas personas es más arriesgado contratar una hipoteca con características variables. Prefieren pagar una cuota más alta durante todo el préstamo, pero estar más tranquilo sabiendo que, aunque siga subiendo en interés, no afectará en su economía. 

Sin embargo, aunque el Euríbor sigue en alza, hay indicadores que apuntan a que esta subida está llegando a su fin. En caso de que esto ocurra, si hemos contratado una hipoteca variable lo veremos reflejado en nuestra cuota mensual. 

Jesús María Ruiz de Arriaga Remirez

Fundador de Arriaga Asociados. En 2011 funda el despacho, desde su propio domicilio en Huesca junto con su esposa, y con el tiempo, con un grupo de colaboradores. Arriaga nace como proyecto emprendedor, de  la mano de las nuevas tecnologías, y orientado a un nuevo nicho de negocio: el derecho de los consumidores.

Ha compatibilizado esta labor con la de profesor a tiempo parcial en distintos centros formativos de gran prestigio como ESIC, Columbus IBS, la Universidad de Zaragoza,  Universidad Inca Garcilaso de la Vega (Perú), Cepebank (Perú), etc.  los campos de: Dirección Estratégica, Dirección Financiera, Marketing, Auditoría Financiera,

Jesús cuenta con 6 licenciaturas y 13 posgrados. Destaca la obtención de la licenciatura de derecho con prácticamente 50 años (Derecho, ADE, Ciencias del Trabajo, Investigación y Ciencias del Mercado, Empresariales)