¿Podemos Dejar de Pagar el Alquiler durante el Estado de Alarma por Coronavirus?
Autor: Equipo Arriaga
La declaración del estado de alarma aprobado mediante Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo por la crisis del Coronavirus, supone no sólo la paralización de la actividad económica y la limitación del derecho a la libre circulación de los ciudadanos, sino que incide en aspectos tan cotidianos como el cumplimiento de las obligaciones contractuales en el caso de arrendamientos de vivienda habitual o locales de negocio, planteando dudas que no pueden ser resueltas mediante la aplicación de casos análogos dada la ausencia de precedentes.
Abordamos esta cuestión con el objetivo de resolver algunos de los interrogantes más frecuentes entre los ciudadanos tales como: ¿tengo que continuar pagando el alquiler de mi vivienda si se han visto reducidos mis ingresos a consecuencia de un ERTE (Expediente de Regulación Temporal de Empleo)?, ¿Tengo que pagar el alquiler de mi local si he tenido que suspender la actividad empresarial que llevaba a cabo en el mismo?, ¿Qué ocurre si mi contrato de arrendamiento de vivienda o local comercial comienza o finaliza dentro del período de alarma?
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¿Tengo que continuar pagando el alquiler de mi vivienda si se han visto reducidos mis ingresos?
El cumplimiento de las obligaciones contractuales es un principio normativo que, sin embargo, admite excepción a la regla en supuestos de caso fortuito o fuerza mayor. Dicha excepción ha de ser analizada y adaptada a cada una de las situaciones concretas, pues en modo alguno va a poder invocarse u operar de forma automática. Así, y aunque se esté trasladando la idea en algunos medios de comunicación de que el precio de los contratos de arrendamiento, o el plazo de cumplimiento, se va a ver afectado por la situación, ello no es del todo cierto.
Resulta básico comprender que el contrato, es un acuerdo de voluntades entre dos o más partes del que deriva el cumplimiento recíproco de obligaciones, siempre que se den los elementos esenciales para su existencia: el objeto cierto materia del contrato; el consentimiento de los contratantes; la causa de la obligación que se establece. Así, la simple palabra dada puede contener los elementos contractuales para conferirle obligatoriedad.
Existen multitud de formas contractuales, como decimos, desde la palabra dada, hasta condicionados generales que desarrollan pormenorizadamente un sinfín de consecuencias jurídicas aplicables a supuestos de incumplimiento de alguna de las partes. Pues bien, en algunos de esos condicionados, se puede contemplar qué sucede con el contrato o alguna de sus obligaciones en supuestos de caso fortuito o fuerza mayor. Habrá de estarse en ese caso, a lo que establezca el contrato, teniendo en cuenta la consideración de causa de fuerza mayor del estado de alarma en el que nos encontramos. Así, si la pregunta fuera, ¿puede ser de aplicación la cláusula contemplada para casos de fuerza mayor contenida en mi contrato de arrendamiento de vivienda o local? La respuesta sería afirmativa.
Pero, ¿qué ocurre si nuestro contrato no dispone de dicha cláusula? En ese caso, habremos de analizar las circunstancias concretas para adoptar la medida más acertada. Si nuestros ingresos se han visto reducidos significativamente como consecuencia de una regulación temporal de empleo; o se ha producido el cese de nuestra actividad, en caso de ser trabajadores autónomos hasta el punto de afectar al pago de la renta, debemos en todo caso, intentar pactar con el arrendador, bien una rebaja del precio, a devolver progresivamente dentro del plazo que ambas partes acuerden; bien una moratoria para el pago, cuyas condiciones de devolución habrán de ser igualmente pactadas en cantidad y tiempo de devolución. En ningún caso la declaración del estado de alarma nos va a permitir dejar de pagar la renta, salvo que una disposición legislativa lo contemplara, en cuyo caso, habría de estarse al contenido y alcance de la misma. Pero hasta ese momento, la respuesta a la pregunta, ¿puedo dejar de pagar la renta de mi vivienda o local de negocio? Es negativa. Hay que seguir pagando.
Con motivo de la paralización de la actividad judicial no esencial, el arrendador no va a poder reclamar las cantidades impagadas en tanto persiste el estado de alarma, pero eso no significa que no las pueda reclamar una vez finalizado el mismo. Por ello, la mejor solución pasa por iniciar un diálogo con la parte acreedora y llegar a acuerdos, preferiblemente plasmados por escrito, a través de correo electrónico o mensajes de móvil, para evitar dudas respecto de los nuevos pactos y preconstituir prueba si fuera necesario acreditarlos en un futuro proceso.
¿Qué ocurre si mi contrato finaliza dentro del estado de alarma?
Al quedar suspendidos los plazos administrativos y procesales, han de entenderse suspendidos los plazos contractuales si no pueden llevarse a efecto sin vulnerar derechos de los interesados. Por ejemplo, si durante el estado de alarma finaliza el período de permanencia que habíamos pactado con nuestra compañía de telefonía móvil, no existe razón para que no se lleve a efecto el día acordado en el contrato, puesto que no afecta a derechos de las partes. Sin embargo, si lo que finaliza es nuestro contrato de arrendamiento de vivienda y hemos de realizar un traslado a otro domicilio estando prohibida toda actividad y desplazamientos no esenciales, va resultar imposible que podamos contratar los servicios de una empresa de mudanzas para realizar ese traslado, lo cual imposibilita el hecho de que podamos abandonar la vivienda en la fecha acordada. En este supuesto, habremos de invocar el brocardo latino, rebus sic stantibus, cuya traducción es: “estando así las cosas”, empleado para restablecer el equilibrio entre las prestaciones contractuales cuando, por causas imprevisibles, resulta excesivamente oneroso o imposible el cumplimiento de la obligación para una de las partes.
Entendemos que, en este caso, la fecha de finalización del contrato queda también en suspenso hasta el momento en que pueda restaurarse la normalidad, ampliándose el plazo de finalización. Lo vemos mejor con otro ejemplo. Si mi contrato de arrendamiento finalizaba el 30 de marzo significa que, desde el 14 de marzo, fecha desde la que se decretó el estado de alarma, hasta la fecha en la que se decrete la finalización de dicho estado, queda en suspenso la finalización, restando 16 días naturales para poder realizar el traslado desde el momento en que se produzca la finalización del estado de alarma. Y lo mismo sucede con el arrendamiento de locales de negocio.
¿Qué ocurre en ese caso con la renta? Habremos de seguir pagando la parte de tiempo en que nos hemos mantenido en el uso de la vivienda o local, salvo pacto en contrario con el arrendador, pero éste tendrá la obligación de soportarnos en el uso de los mismos a pesar de la fecha de finalización pactada en el contrato.
En los supuestos en los que comienza el arrendamiento y no pueda ocuparse efectivamente el bien inmueble arrendado, habrá de computarse como fecha de ocupación la que efectivamente resulte de aplicar la misma regla: si faltaban 16 días para que comenzara el contrato, el 1 de abril, al quedar en suspenso el plazo, podremos computar 16 días desde la fecha en la que sean reanudados los plazos con la finalización del estado de alarma, salvo que lleguemos a otro pacto con nuestro arrendador. Sin embargo, en este caso, entendemos que no ha de devengarse pago de renta puesto que no han comenzado las obligaciones recíprocas: si no existe puesta a disposición del inmueble a favor del arrendatario, no puede existir obligación de pago de renta a favor del arrendador.
¿Tengo que seguir pagando el alquiler del local de mi negocio si he tenido que suspender la actividad?
En el supuesto de los locales de negocio que hayan tenido que suspender su actividad y vean interrumpida la entrada de recursos económicos con los que hacer frente al pago de la renta, en principio no se contempla la reducción o cese del pago, salvo que se pacte con la parte arrendadora, habiéndose de estar al paquete de medidas acordado por el Gobierno para atender económicamente tales circunstancias.
Como ocurre siempre, habrá de estarse al caso concreto para poder encontrar la mejor solución. Por ello, si tu consulta no se encuentra entre los supuestos descritos, puedes consultar con alguno de los expertos de Arriaga Asociados. Llámanos al 900 264 910 En este momento también, queremos continuar haciéndolo fácil.
