El Valor Catastral: ¿Qué es? ¿Cómo se calcula?

En el presente artículo analizaremos qué es y para qué sirve el valor catastral. Este índice es importante a la hora de cuantificar bienes (tanto inmuebles urbanos como rústicos) de cara a realizar tasaciones que básicamente nos darán la cifra de cuánto vale un bien inmueble. Este valor es la referencia a la hora de determinar cuánto se paga de IBI (impuestos de Bienes Inmuebles), de valorar una herencia en la cual hay bienes inmuebles o  a la hora de determinar si existe o no plusvalía cuando vendemos un inmueble.

¿Qué es el valor catastral?

Es un valor administrativo o tasación administrativa que se atribuye a cada inmueble de una manera objetiva , según el artículo 22 de la Ley del Catastro inmobiliario está integrado a su vez por dos valores: el valor catastral del suelo y el valor catastral de la construcción. Este valor nunca podrá superar el valor de mercado.

Al procedimiento por el cual se obtiene este valor, se llama valoración catastral.

Cómo calcular el valor catastral

Para realizar este cálculo se tiene en cuenta una serie de criterios tanto para el valor del suelo como para el valor de la construcción, estos criterios de valoración son los siguientes:

Criterios Cálculo valor del suelo:

• Longitud y número de fachadas.
• Fondo de la parcela así como la superficie.
• La existencia de régimen de protección que impida la construcción ya sea por antigüedad u otra causa.

Criterios cálculo valor de construcción:

• Conservación.
• Antigüedad.
• Uso del bien.

¿Qué es el coeficiente multiplicador del valor catastral?

El valor catastral es clave en el cálculo del impuesto de Plusvalía a la hora de realizar la venta de un inmueble. Dicho impuesto se obtiene no mediante el valor real de los inmuebles, sino que se utiliza este valor catastral en el momento de la transmisión que se actualiza con menos frecuencia. Lo que está sucediendo actualmente, es que los particulares terminan tributando por un supuesto valor del terreno que no es real y que además es muy superior al valor del mercado. Así es como nos encontramos con que no sólo han de tributar por plusvalía sin tener en cuenta el valor real de ese terreno, sino además que es habitual tener que pagar esa “plusvalía” que no se produce, habiendo incluso sufrido una pérdida importante.

Para intentar salvar este desfase y falta de actualización se aplica lo que se conoce como los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados inmuebles.

Cada año estos coeficientes son aprobados por las Comunidades Autónomas.

La actualización de valores catastrales por aplicación de coeficientes aprobados en las leyes de presupuestos generales del Estado consigue aproximar los valores catastrales al valor actual de mercado de los bienes inmuebles.

Relacionando el impuesto de plusvalía con el valor catastral se entiende más fácilmente la problemática; el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el impuesto en los casos en los que no hay un incremento del valor real de dicho inmueble. No se debería cobrar este impuesto si se ha vendido un bien inmueble por un valor menos o igual al que se adquirió.

Pero, además en las transmisiones donde si ha habido una ganancia real, en muchos ayuntamientos han aplicado el valor catastral, no el real, por tanto en este caso aunque no fuera nulo de pleno derecho como en el caso de haber pérdida, hay también un error de cálculo pudiéndose haber cobrado un 35 % más. Por este motivo, tanto a perdidas como ganancias, el impuesto de Plusvalía se puede reclamar.

Para qué se utiliza el valor catastral

El valor catastral, es el precio de referencia de cada inmueble y como venimos diciendo puede estar desfasado con el precio real del mercado. En concreto se utilizar para:

1. Valoración de herencias
2. Plusvalía municipal
3. IBI

No debe, en ningún caso, confundirse el valor catastral con la referencia catastral, que es un código oficial y obligatorio que identifica a cada inmueble de forma unívoca.

Asimismo, la descripción catastral de un inmueble incluye sus características físicas, económicas, jurídicas, etc, entre las que están su valor catastral, su referencia catastral y el titular catastral.

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