Derecho de Retracto – Qué es y Cómo se ejercita
Autor: Jesús María Ruiz de Arriaga Remirez
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El derecho de retracto es la facultad que ostenta una persona para adquirir con carácter preferente un bien frente a un tercero, pagando la misma cantidad que ese tercero pagó en su momento por el mismo. Está recogido en el Art. 1521 del Código Civil, que establece que: “El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”.
Hay dos tipos de derechos de retracto: legal y convencional. El legal es cuando se origina por una disposición prevista por la Ley. El convencional es cuando se trata de un acuerdo privado entre las partes sin que haya existido una enajenación del bien por Ley.
El derecho de retracto es parecido al derecho de tanteo pero con una diferencia importante. El derecho de tanteo se ejerce antes de que el bien haya sido transmitido a otro propietario, el de retracto se da una vez que el bien.
¿Quién puede subrogarse al derecho de retracto?
- Los coherederos, si tu heredas una finca de tu madre con tus tres hermanos y vendes tu parte, tus hermanos podrían subrogarse al derecho de retracto y si igualan las condiciones adquirir la fina de manera preferente frente al tercero.
- Los copropietarios de un bien: si tu socio quiere vender uno de los locales que tenéis en común, podrías acogerte a este derecho y si puedes pagar lo mismo que el comprador tienes preferencia para adquirilo.
- Los propietarios de una finca colindante de la que va a ser vendida, si se trata de un terreno que no exceda una hectárea.
- Los propietarios que sean colindantes de la finca a vender si se trata de una finca de explotación agraria de forma prioritaria.
- El arrendatario de la finca a vender si la explota como agricultor profesional. Si alquilas una finca para trabajar tu como agricultor tienes derecho de retracto frente al comprador.
Cómo se ejercita el Derecho de Retracto
Para ejercer el derecho de retracto se tienen que dar dos circunstancias imprescindibles:
- Tiene que haber un acuerdo entre el titular y la tercera persona despojada del bien en el que se determinen las condiciones y el precio que deberá de abonar el titular para conseguir su derecho de preferencia ante los demás.
- Cuando el titular esté en disposición de igualar las condiciones que hubiese acordado con el tercero, tendrá un derecho preferente que impedirá que otras personas puedan adquirir el bien.
¿Tiene plazos y caducidad el Derecho de Retracto?
El derecho de retracto no es eterno, gozas de esa preferencia durante un plazo de tiempo que depende del tipo de retracto que sea:
- Retracto de coherederos: Está recogido en el Art. 1067 del Código Civil. Si algún coheredero vende su parte a un tercero, los demás coherederos tienen preferencia para adquirir ese bien en las mismas condiciones que el comprador. En este caso el plazo es de un mes.
- Retracto de copropietarios: Está recogido en el Art. 1522 del Código Civil. Si un copropietario vende su parte a un tercero, los demás copropietarios pueden adquirir su parte con preferencia frente al tercero. El plazo en este caso también es de un mes.
- Retracto de colindantes: Está recogido en el Art. 1523 del Código Civil. Tienen derecho de retracto los colindantes cuando se trate de la venta de una finca que no exceda de una hectárea y siempre que las fincas no estén separadas por una carretera, caminos, ríos… En este caso el plazo es de 9 días.
- Retracto de colindantes de explotación agraria: Recogido en el Art. 27 de la Ley de modernización de explotaciones agrarias de 1995. Los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones agrarias pueden ejercer el derecho de retracto sobre la venta de la finca colindante, siempre que cumpla ciertos parámetros de cultivo. El plazo en este caso es de 1 año desde la inscripción en el Registro de la propiedad si no se notificó y de 60 días desde la notificación.
- Retracto de arrendatarios de fincas para su explotación: Está recogido en la Ley de arrendamientos rústicos de 1980 y la de 2005 recogen que en toda transmisión (venta, donación…) el arrendatario de esa finca que sea agricultor profesional tendrá derecho de tanteo y retracto en un plazo de 60 días desde que se le notifica la venta.
El plazo se computa desde el día siguiente a que se recibe la notificación fehaciente del adquirente al arrendatario, propietario de finca colindante, coheredero… de las condiciones esenciales en que se efectuó la transmisión. mediante entrega de copia de escritura o documento que acredite que así se formalizó. El hecho de haberlo inscrito en el Registro de la Propiedad no es suficiente, no tiene por qué darse por enterado, es necesaria esa notificación con una copia de las escritura u otro documento que acredite que se dio la compraventa en esas condiciones.
Obligaciones asociadas al Derecho de Retracto
Durante el plazo en que no se ejerce el derecho de retracto, el tercero que ha adquirido el bien es el propietario a todos los efectos. El incumplimiento de la obligación de reembolso por parte del vendedor hacia el tercero extingue su derecho de retracto y consolida de manera la propiedad del bien vendido al tercero.
Si tienes alguna duda de cómo ejercer este derecho o cualquier otro aspecto legal sobre vivienda, llámanos al 900 264 910, podemos ayudarte.
Fundador de Arriaga Asociados. En 2011 funda el despacho, desde su propio domicilio en Huesca junto con su esposa, y con el tiempo, con un grupo de colaboradores. Arriaga nace como proyecto emprendedor, de la mano de las nuevas tecnologías, y orientado a un nuevo nicho de negocio: el derecho de los consumidores.
Ha compatibilizado esta labor con la de profesor a tiempo parcial en distintos centros formativos de gran prestigio como ESIC, Columbus IBS, la Universidad de Zaragoza, Universidad Inca Garcilaso de la Vega (Perú), Cepebank (Perú), etc. los campos de: Dirección Estratégica, Dirección Financiera, Marketing, Auditoría Financiera,
Jesús cuenta con 6 licenciaturas y 13 posgrados. Destaca la obtención de la licenciatura de derecho con prácticamente 50 años (Derecho, ADE, Ciencias del Trabajo, Investigación y Ciencias del Mercado, Empresariales)
