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Qué son los Gastos de Subrogación de Hipoteca y Cómo Reclamarlos

Autor: Jesús María Ruiz de Arriaga Remirez

gastos de subrogación de hipoteca

En ocasiones vemos que otros bancos ofrecen hipotecas con condiciones más beneficiosas que las nuestras, o simplemente querrías cambiar de banco porque no consideramos que nos traten suficientemente bien ¿qué pasa si quieres cambiar de banco pero tienes la hipoteca con el que estás actualmemte? Para eso está la subrogación de la hipoteca, que es un trámite por el cual puedes cambiar condiciones de tu hipoteca sin tener que cancelarla y formalizar una nueva. Los casos más frecuentes son la subrogación por cambio de entidad bancaria o la subrogación por cambio de titular de la hipoteca.

¿En qué consisten los gastos de subrogación de una hipoteca?

Para realizar este trámite hay que costear unos gastos que son los mismos que ya pagaste al formalizar la hipoteca: la tasa del Regitro de la Propiedad, la nueva tasación de la vivienda, gastos de notaría, gastos de gestoría y además una comisión de subrogación.

La nueva Ley Hipotecaria de mayo de 2019 reconocía que los gastos de notaría, gestoría, la tasación de la vivienda y el Registro de  la propiedad tenía que pagarlos el banco. Si los has pagado, podrías reclamar la devolución.

En cuanto a la comisión de subrogación la suelen aplicar cuando se trata de cambio de entidad bancaria. Esta comisión no es libre. Está establecido por ley el máximo que pueden cobrarte:

Hipotecas fijas: Si tu hipoteca es fija, en los primeros 5 años la comisión puede ser como máximo del 0,50%, para el resto de años sería un 0,25%

Hipotecas variables: Durante los tres primeros años podrían cobrarte un máximo del 0,25%, en los próximos 2 años (hasta el año 5º) un 0,15% y en adelante no pueden aplicarte ninguna comisión.

¿Pueden subrogarse hipotecas sin gastos?

Como comentamos en este mismo post, los gastos de subrogación como notaría gestoría, tasación de la vivienda registro de la propiedad deben correr a cargo del banco, a no ser que negocien contigo y los pagues tu a a cambio de una mejora en las condiciones de tu hipoteca, en eses caso tendrás que calcular cómo te sale mejor a la larga.

En cuanto a la comisión, podrías negociar no pagarla y en el caso de hacerlo, nunca puede superar los baremos que explicamos más arriba en este post.

¿Se pueden reclamar los gastos de subrogación de las hipotecas?

En caso de haberlos pagado los gastos de notaría, gestoría y Registro de la propiedad porque el banco no te dio otra opción, sí, los puedes reclamar. La nueva Ley hipotecaria reconoce que el el banco y no el prestatario quien debe hacer frente a estos gastos. En cuanto a la comisión de subrogación, es legal siempre y cuando no supere los límites que explicamos más arriba, en caso de tratarse de una comisión superior, también podrías reclamar lo que has pagado de más en este concepto.

La cláusula suelo es una cláusula incluida en muchas hipotecas que establece un interés mínimo a pagar en las mensualidades, independientemente del interés marcado por el mercado. Según la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) del 21 de Diciembre de 2016, las entidades bancarias deberán devolver las cantidades pagadas de más por motivo de esta cláusula desde la fecha de formalización de la hipoteca.

Aunque tu hipoteca haya sufrido cualquier novación incluida una subrogación, puedes reclamar las cláusulas abusivas que contenga. Lo normal es que cuando subrogas la hipoteca cambiando de banco, te mejoren algunas condiciones pero no todas. Si tienes cláusula suelo en una hipoteca subrogada la puedes reclamar.

Somos especialistas en derecho bancario y financiero, podemos ayudarte a revisar tu hipoteca y reclamar las cantidades pagadas de más por cláusulas abusivas o por gastos que no debiste asumir. Llámanos al 900 264 910, te ayudamos a que recuperes tu dinero.

 

Jesús María Ruiz de Arriaga

Fundador de Arriaga Asociados. En 2011 funda el despacho, desde su propio domicilio en Huesca junto con su esposa, y con el tiempo, con un grupo de colaboradores. Arriaga nace como proyecto emprendedor, de  la mano de las nuevas tecnologías, y orientado a un nuevo nicho de negocio: el derecho de los consumidores.

Ha compatibilizado esta labor con la de profesor a tiempo parcial en distintos centros formativos de gran prestigio como ESIC, Columbus IBS, la Universidad de Zaragoza,  Universidad Inca Garcilaso de la Vega (Perú), Cepebank (Perú), etc.  los campos de: Dirección Estratégica, Dirección Financiera, Marketing, Auditoría Financiera,

Jesús cuenta con 6 licenciaturas y 13 posgrados. Destaca la obtención de la licenciatura de derecho con prácticamente 50 años (Derecho, ADE, Ciencias del Trabajo, Investigación y Ciencias del Mercado, Empresariales)

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