El Plazo para Reclamar los Gastos de Hipoteca termina en 2024. ¡Reclámalos ya!
Autor: Jesús María Ruiz de Arriaga Remirez
Si compraste tu vivienda antes de 2019 y tuviste que pagar todos los gastos del préstamo hipotecario, estás a tiempo de reclamar y recuperar las cantidades. Puedes hacerlo aunque tu hipoteca esté ya cancelada o hayas vendido el inmueble.
Antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario en 2019, a la hora de contratar un préstamo hipotecario, las Entidades Financieras obligaban a sus clientes a pagar todos los gastos derivados de la operación.
Tanto el Tribunal de Justicia de la Unión Europea como nuestro Tribunal Supremo son claros y contundentes: las cláusulas que imponen a los clientes el pago de estos gastos son abusivas y nulas. En consecuencia las Entidades Financieras deben devolver a sus clientes la totalidad de los gastos de hipoteca. Estos son los de registro, gestoría y tasación, así como la mitad del gasto de notaría, pagados en su momento.
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¿Qué gastos pueden reclamarse actualmente? Historia de una lucha constante que terminó con éxito
La reclamación de los gastos hipotecarios tiene su origen y sustento en los incumplimientos por los Bancos, de forma sistemática, de la normativa de protección a consumidores y usuarios.
En 2015, nuestro Tribunal Supremo confirmó la nulidad de las clausulas de gastos pero, pese a señalar que los clientes no debían abonar todos ellos, no entraba a valorar el concreto reparto. Tras años de incertidumbres y disparidad de criterios, no fue hasta 2019 cuando el Tribunal Supremo volvió a valorar la cuestión y estableció que los Bancos debían devolver la mitad de la factura de Notario y Gestoría, así como la totalidad del gasto de Registro; nada se dijo entonces sobre el gasto de Tasación. Por el contrario, el cliente debía abonar el IAJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados).
Sin embargo, este reparto vulneraba la normativa europea en materia de protección a consumidores y por ello, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en 2020 dictó sentencia en la que señalaba que, cuando no existiera norma que regulara los gastos, no podría repartirse el pago de los mismos sino que debía devolverse íntegramente al cliente.
A raíz de esta STJUE, nuestro Tribunal Supremo corrigió su criterio y, tras las Sentencias de octubre de 2020 y febrero de 2021, se fijó la Doctrina Jurisprudencial definitiva, según la cual, una vez declarada la nulidad de la cláusula, el Banco debe abonar a sus clientes:
• El 50% de la factura de Notario.
• La totalidad de la factura de Registro.
• La totalidad de la factura de Gestoría.
• La totalidad de la factura de Tasación.
¿Existe un plazo para reclamar los gastos de hipoteca? ¿Estamos a tiempo?
Si que existe un plazo para reclamar; su determinación está pendiente de aclararse por el TJUE pero, en el peor de los escenarios posibles finaliza en enero de 2024.
La existencia de plazo para reclamar las cantidades fue confirmada por la STJUE de 16/07/2020 pero sin llegar a determinar DESDE CUANDO EMPIEZAN A CONTAR ESOS PLAZOS PARA RECLAMAR CANTIDADES: ¿desde el pago de las facturas?,¿desde la declaración de nulidad de las cláusulas?, ¿desde las primeras sentencias del TS en materia de gastos hipotecarios?,etc.
El 22 de julio de 2021 el Tribunal Supremo consultó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea para que determine en qué momento empieza a contar el plazo para reclamar los gastos hipotecarios. En su consulta (cuestión prejudicial) el TS descarta que el día inicial del plazo para reclamar sea el día de celebración del préstamo o la fecha de pago de las facturas y sólo baraja como opciones posibles las siguientes:
a) Que el plazo empiece a contar desde el momento en que se declare la nulidad de la cláusula en concreto.
b) Que el día inicial sea el de las SSTS de 23 de enero de 2019 que fija por primera ver el reparto de gastos; o las posteriores del TJUE y TS (2020 y 2021) que rectifican el criterio y fija el reparto definitivo.
Cualquiera de estos escenarios sobre los que se pronunciará el TJUE resultan favorables para los consumidores pues suponen que las acciones para reclamar cantidades pagadas por los Gastos Hipotecarios siguen vigentes, al menos, hasta enero de 2024.
¿Cómo reclamar los gastos de hipoteca? ¿Qué documentación se necesita?
Pese a lo claro y contundente de la cuestión, cuando los clientes reclaman directamente a sus Entidades, estas mantienen una actitud contraria al cierre de acuerdos extrajudiciales ofreciendo excusas contrarias a la norma y Doctrina fijada por el TS. En definitiva, obligan a los consumidores a iniciar acciones legales.
Por ello, siempre es recomendable asesorarse con un profesional. En Arriaga Asociados valoraremos las posibilidades de reclamar, informándote de la viabilidad de tu caso y acompañándote en todo el proceso, extrajudicial y judicial. Para ello solo necesitaremos que nos facilites la Escritura de Préstamo y las Facturas que pagaste en su día. Llámanos sin compromiso al teléfono gratuito 900 264 910. ¡Queremos ayudarte!
Fundador de Arriaga Asociados. En 2011 funda el despacho, desde su propio domicilio en Huesca junto con su esposa, y con el tiempo, con un grupo de colaboradores. Arriaga nace como proyecto emprendedor, de la mano de las nuevas tecnologías, y orientado a un nuevo nicho de negocio: el derecho de los consumidores.
Ha compatibilizado esta labor con la de profesor a tiempo parcial en distintos centros formativos de gran prestigio como ESIC, Columbus IBS, la Universidad de Zaragoza, Universidad Inca Garcilaso de la Vega (Perú), Cepebank (Perú), etc. los campos de: Dirección Estratégica, Dirección Financiera, Marketing, Auditoría Financiera,
Jesús cuenta con 6 licenciaturas y 13 posgrados. Destaca la obtención de la licenciatura de derecho con prácticamente 50 años (Derecho, ADE, Ciencias del Trabajo, Investigación y Ciencias del Mercado, Empresariales)
