Las Cláusulas de Vencimiento Anticipado en las Hipotecas

El Tribunal Supremo ha resuelto definitivamente el caso de las cláusulas de vencimiento anticipado. Estas cláusulas abusivas, que afectan en torno a 17.000 personas,  han de ser eliminadas del contrato.

¿Qué es la cláusula de vencimiento anticipado?

Pues se trata de una cláusula que permite a la entidad financiera dar por resuelto el contrato ante cualquier incumplimiento del deudor, sin necesidad de que sea especialmente grave, y sin necesidad de realizar un requerimiento previo al deudor.
La cláusula de vencimiento anticipado suele tener el siguiente formato:

SEXTA BIS.- RESOLUCIÓN DEL CONTRATO.- El préstamo se considera vencido y consiguientemente resuelto y la Caja podrá ejercitar las acciones de todo tipo, incluso judiciales y de ejecución que correspondan frente al prestatario y demás obligados en razón del presente contrato, o como consecuencia de las garantías prestadas a favor de la Caja, que podrá reclamar cantidades adeudadas, tanto vencidas como pendientes de vencer, con sus vencimientos, incluso los de demora, gastos y costas procesales en los que se incluirán los honorarios de Letrado y derechos de Procurador, en los casos siguientes: 

a) La falta de pago de una cuota cualquiera de amortización, incluidos todos los conceptos que la integran, solicitando expresamente las partes la constancia de este pacto en los Libros del Registro de la Propiedad. 

Tras recorrer el camino de la Justicia y llegar al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, la nueva Ley Hipotecaria de 2018 sigue recogiendo esta cláusula pero solo puede aplicarse en dos casos:

• En la primera mitad del préstamo: cuando se produzca el impago de al menos el 3 % del importe prestado y, en todo caso, cuando el impago supere las 12 mensualidades.
• En la segunda mitad de la hipoteca: el  mínimo pasará al 7% o un impago de 15 mensualidades.

El abuso de las cláusulas de vencimiento anticipado

Atribuir al acreedor la facultad de resolver anticipadamente el contrato y dar por vencido el préstamo y exigir judicialmente la totalidad de la deuda por falta de pago de “cualquiera de los vencimientos de intereses o cuotas de amortización” o de “uno, varios o todos” los vencimientos periódicos; los tribunales la consideran nulas por abusivas, todo ello en base en la idea de que el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al profesional, en lo referido tanto a la capacidad de negociación como al nivel de información, situación que le lleva a adherirse a las condiciones redactadas de antemano por el profesional sin poder influir en su contenido, y por lo tanto, la apreciación de la abusividad de una cláusula contractual no negociada individualmente en un contrato con consumidores, y su eventual declaración de nulidad.

La sentencia del TJUE y del Supremo sobre el vencimiento anticipado

El pasado 26 de marzo de 2019 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea publicó la Sentencia en la que se daba respuesta a la cuestión prejudicial planteada por el Tribunal Supremo español sobre la cláusula de vencimiento anticipado en los préstamos hipotecarios.
Mediante Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26 de marzo de 2019 se ha establecido la siguiente doctrina, en relación con la cláusula de vencimiento anticipado:

“Los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13 /CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, deben interpretarse en el sentido de que, por una parte, se oponen a que una cláusula de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario declarada abusiva sea conservada parcialmente mediante la supresión de los elementos que la hacen abusiva, cuando tal supresión equivalga a modificar el contenido de dicha cláusula afectando a su esencia, y, por otra parte, no se oponen a que el juez nacional ponga remedio a la nulidad de tal cláusula abusiva sustituyéndola por la nueva redacción de la disposición legal que inspiró dicha cláusula, aplicable en caso de convenio entre las partes del contrato, siempre que el contrato de préstamo hipotecario en cuestión no pueda subsistir en caso de supresión de la citada cláusula abusiva y la anulación del contrato en su conjunto exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales”.

Tras la Sentencia el TJUE, se planteaban dos posibles escenarios en función de la valoración que efectuara el Juez respecto de si el contrato subsiste o no tras declarar la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado, solo respecto de uno de ellos, se prevé conceder audiencia al consumidor, esto es, para el caso de que se valore que el contrato puede subsistir.
En este supuesto, no se aplicaría la cláusula de vencimiento anticipado, salvo que, tras conceder audiencia al deudor, éste decida que prefiere continuar el proceso de ejecución hipotecaria por considerar que le resulta más ventajoso. De adoptar esta postura, el órgano judicial procedería a sustituir la cláusula de vencimiento anticipado nula por la disposición nacional supletoria.

La semana pasada el alto Tribunal español despejaba las dudas. La sala primera del Tribunal Supremo ha ratificado mediante sentencia que las cláusulas abusivas deben ser eliminadas del contrato. Para evitar que, con la eliminación, el consumidor tenga que devolver toda la cantidad de préstamo de golpe, propone sustituir esta cláusula por el marco legal que regula las ejecuciones en la nueva ley hipotecaria de 2018, que recoge dos supuestos en los que se puede aplicar la cláusula y que recogemos en este post más arriba: no se podrá iniciar un proceso de ejecución hasta que el cliente acumule doce impagos de cuotas mensuales o el 3% del capital prestado si se trata de la primera mitad de la vida del préstamo; o en la segunda mitad, hasta las 15 cuotas o el 7% del capital prestado de impago.

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